【研报】新冠疫情影响研究：疫情之下如何看待地产债？-20200216[22页].pdf

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1、 固定收益固定收益 | 固定收益专题固定收益专题 1 疫情之下如何看待地产债？疫情之下如何看待地产债？ 证券证券研究报告研究报告 2020 年年 02 月月 16 日日 作者作者 孙彬彬孙彬彬 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090003 近期近期报告报告 1 固定收益：浮动净值型货基表现如 何？-货币基金 2019 年四季报点评 2020-02-13 2 固定收益：疫情之下扩内需，市场 该注意什么？-天风总量团队联席解读 （2020-02-13） 2020-02-13 3 固定收益：怎么看财政部提前下达 第二批新增地方债限额？-固定收益点 评 2020-02-12 新冠疫情影响

2、研究新冠疫情影响研究 （1）新冠疫情的冲击造成全国经济停摆，房地产行业则面临销售停滞，）新冠疫情的冲击造成全国经济停摆，房地产行业则面临销售停滞， 复工推迟，土地流拍率快速上升，土地溢价率下行。复工推迟，土地流拍率快速上升，土地溢价率下行。进而将影响到房地产 行业的开工、销售、竣工及投资，由于不同环节影响因素不同，投资将受 到更大的影响，而销售本身取决于需求，房地产的需求受疫情的冲击或较 为有限。 （2）地方政府在减税降费、疫情冲击的压力之下，有进一步放松地产的）地方政府在减税降费、疫情冲击的压力之下，有进一步放松地产的 动力。动力。目前各地已经出台多项政策：延缓缴纳土地出让金、顺延开竣工及

3、交付时间上，少量地方（浙江和江苏无锡等地）的政策文件涉及到放松预 售资金监管要求、放宽预售条件等政策，但整体仍然比较克制。从中央层从中央层 面来看， 一方面地产近两年表现出持续超预期的韧性， 放松仍然需要讨论；面来看， 一方面地产近两年表现出持续超预期的韧性， 放松仍然需要讨论； 另外一方面，仍然要坚守防止系统性另外一方面，仍然要坚守防止系统性风险的底线。在疫情没有大幅超预期风险的底线。在疫情没有大幅超预期 的情况下， “房住不炒”仍将是房地产行业的政策目标。的情况下， “房住不炒”仍将是房地产行业的政策目标。 （3）未来房地产行业大概率仍是受益于整体融资环境的宽松，在未来房地产行业大概率仍是

4、受益于整体融资环境的宽松，在 2019 年年 二季度以来房企融资持续收紧的状况下房企各融资渠道的边际放松可以期二季度以来房企融资持续收紧的状况下房企各融资渠道的边际放松可以期 待。从量上来看，银行本身存在年初大量放贷的情况，待。从量上来看，银行本身存在年初大量放贷的情况，2018-2019 年初房年初房 企开发贷增速均较高，此外，在疫情冲击下或也将在总量上放松。企开发贷增速均较高，此外，在疫情冲击下或也将在总量上放松。如果将 开发贷与居民信贷综合纳入 MPA 考核， 也将增加银行放贷的灵活性， 有利 于银行在总量考核的基础上灵活配置资金。无论是通过开发贷发放给房企 还是通过房贷发放给个人，都有

5、利于整体行业融资环境的改善。资管新规 延期，非标到期压力减小。受疫情影响，信用债和 ABS 在严格总量管控下 的总量下降或将有所改善。从价格角度来看，无风险利率下行，房企融资从价格角度来看，无风险利率下行，房企融资 成本降低，居民贷款利率降低也将有利于房地产销售。成本降低，居民贷款利率降低也将有利于房地产销售。 （4）具体到房地产企业，疫情对房企信用资质的影响具有两面性，一方）具体到房地产企业，疫情对房企信用资质的影响具有两面性，一方 面，房企的销售面，房企的销售/经营回款受到巨大冲击，现金流入承压；但在现金流入减经营回款受到巨大冲击，现金流入承压；但在现金流入减 少的同时，现金支出需求也下滑

6、；且受疫少的同时，现金支出需求也下滑；且受疫情的影响，整体融资环境将相对情的影响，整体融资环境将相对 宽松，房企的融资环境或将有所改善。对于大型房企而言，从各项指标来宽松，房企的融资环境或将有所改善。对于大型房企而言，从各项指标来 看受到的影响相对较小，抗风险能力较强；小型房企受到的影响将较大，看受到的影响相对较小，抗风险能力较强；小型房企受到的影响将较大， 尤其是湖北的小型房企影响较大，已经有房企出现信托延期还款。尤其是湖北的小型房企影响较大，已经有房企出现信托延期还款。 （5）房地产债券利差受融资环境改善影响较大，目前中低等级债券利差）房地产债券利差受融资环境改善影响较大，目前中低等级债券