NIFD：2022年Q1房地产市场金融季度报告（20页）.pdf

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1、房地产市场NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉 曾亭 陶琦2022 年 5 月NIFD季报是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。NIFD季报由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 市场下行依旧 政策积

2、极应对 摘摘 要要 房地产市场政策方面， 在房地产市场面临需求收缩、 预期转弱和因大型民营房企债务违约风险带来供给冲击的形势下，2022 年第一季度中央和部委层面继续释放出积极政策信号，通过对前期房地产调控政策进行纠偏和完善来稳定市场和预期。第一， 暂缓扩大房地产税改革试点城市； 第二， 支持房地产企业合理融资需求， 更好满足购房人合理住房信贷需求； 第三， 加大对保障性租赁住房发展的支持力度； 第四， 推进房企债务风险的防范化解。地方政府层面，在“因城施策”原则指导下，郑州等多个二、 三线城市从供需两侧密集出台了“救市” 政策。 需求端支持政策主要包括放松落户限制、 发放人才购房补贴、 下调

3、首付比例和购房贷款利率等，供给端支持政策主要包括稳定供地节奏、加大项目信贷融资支持等。 从房地产市场运行情况来看，2022 年第一季度房地产市场延续了上年末的运行态势：住房销售额仅为 2.61 万亿元，同比大幅下跌 25.62%；受销售规模下降影响，住宅库存去化周期也有所上升， 其中三线城市住宅库存去化周期呈波动上升趋势， 截至 2022 年第一季度末库存去化周期为 57.4 个月。70 城的新建商品住宅销售价格较 2021 年末下降了 0.21%，二手住宅销售价格下降了 0.70%； 住房租赁市场表现相对平稳， 住房租金受季节性需求减弱影响略有下降。 在销售端需求持续低迷、 资金端房企违约冲

4、击下， 民营房企的拿地意愿和能力均较低； 第一季度住宅类土地成交金额仅为 2821.59 亿元，同比下降 60.44%；在供给 本报告负责人：本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 曾亭 中国社会科学院大学硕士研究生 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报季报】 宏观经济金融形势高 频监测 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运

5、行 II 大幅下降的同时，仍有 1279 宗土地流拍，成交土地平均溢价率也仅为 3.89%，土地交易市场陷入颓势。 从房地产金融形势来看，2022 年第一季度房地产金融形势仍然严峻；但受积极的政策环境影响，房地产金融形势在边际上有所改善。个人住房金融方面，尽管个贷余额同比增速仍在下降；但个贷的平均利率水平在持续降低，放款周期也大幅缩短。具体来看，受住房销售下滑影响，个贷需求减弱；2022 年第一季度末，个贷存量余额为 38.84 万亿元，同比增速进一步下降至 8.90%。2022 年第一季度末，全国首套住房贷款的平均贷款利率约为 5.21%（为 LPR 加 61 个基点） ；全国二套住房贷款的

6、平均贷款利率约为 5.48%（为 LPR 加 88 个基点） ；平均利率水平自 2021 年 10月以来已连续 5 个月小幅下降。同时，个贷的放款周期也从 2021 年 10 月最长的 73天，大幅缩短至第一季度末的 34 天。受益于较高的首付比例、较低的 LTV，我国新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款整体风险可控。房企融资方面，2022 年第一季度末，房地产开发贷款余额 12.56 万亿元，首次出现了同比下降的情况同比下降了 0.4%；但在支持房地产企业合理融资需求的监管政策要求下，开发贷的存量余额在经历三个季度的持续下降后恢复正增长。截至 2021 年末，房地产信托余额为 1