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1、2025年上半年新增供应延续位运态势，共录得44.5万平新项市，同环虽有回落，但绝对量依然可观。2025年第季度，全市共录得14.3万平的新增供应，共有三个项进市场。上半年需求继续修复创四年最纪录，共录得37.4万平的净吸纳量，同实现34.9%的增，其中季度录得15.8万平的净吸纳量，存量项与新项的需求贡献为7:3，并由此助推整体市场空置率实现边际改善，半年度下降0.1个百分点22.2%。新兴赛道需求扩张持续提振第需求来源科技板块的活，半年度需求贡献为36.1%，且呈季度递增态势。上半年细分需求除传统赛道与实体经济度关联的软件开发和信息技术咨询外，新兴赛道业的快速发展也带动智联、智能（公共数据

2、平台、基础软件及应软件开发）和跨境电商需求贡献显著提升。融虽稳居需求榜次席，占14.7%，但受实体经济复苏缓慢以及低利率环境拖累，需求强度同弱。新租需求集中于传统融的基、保险、证券和银四板块，其中基板块表现较为突出，主要受益于“投早投投硬科技”的股权投资基的快速发展，深圳在2025年3出台专项深圳市促进投创投质量发展动案（2025-2026）形成政策加持。此外，专业服务需求企稳，占稳定在10.0%以上，主要来咨询、法律和告公关，企业管理类咨询增亮眼。与消费相关的消费服务和消费品制造业需求表现亦较为稳定，零售贸易板块热度快速提升，同增5.0个百分点10.8%，电元器件和医疗器械为核增极。租赁类型

3、，以价换量加速带动搬迁需求超7成，同上升达15.4个百分点，其中升级搬迁依然为主流。同时，本地租户也以约7成占创近五年新。成交区域分布，上半年的需求超6成以上来核区，主要为跨境电商需求表现活跃的坂和华区，以及新增供应较多且临近传统商务区但租具有明显优质的梅林区。单区来看，前海依托新增供应聚集以及租价格优势成为第需求贡献区，总体吸纳量达10.6万平。新增供应压与部分楼宇型租户退租，加之企业扩张谨慎，业主在上半年采取更为激进的租策略，以价换量幅度加，导致市场平均租环下跌7.7%每每平151.0元，降幅扩。与此同时，租赁优惠策略也更为多元化，例如提供税务、财务等附加服务及项配套资源消费优惠券等。20

4、25年上半年新增供应集中市，录得两个项共计34.9万平，同显著增，且均在季度开业。新项表现分化，部分项以超过9成驻率开业，部分项因体量较，前期招商结果不佳驻率低于市场预期。与此同时，多个存量项空置率进步改善，其中位于福区的城市场调改升级后以9成以上驻率焕新亮相。尽管整体市场空置率受新增供应影响，半年度上升0.4个百分点4.1%，但仍保持低位。因新增供应主要集中在季度，因此当季第需求来零售（41.6%），餐饮次之（38.1%）。上半年来看，新增供应同样推动零售重回需求榜，以42.1%的市场份额较第位餐饮业态出3.5个百分点。但作为零售业态两柱的服饰与珠宝配件需求扩张放缓，分别录得11.5%和7.

5、2%的需求占，同下滑均超2个百分点。本品牌为服饰业态主要增动能，设计师品牌扩张持续，如Tia，Zrau和Tangy均开出新店。与此同时，线上品牌线下拓店趋势延续，典型代表如鲨裤品牌siin-siin成功落地实体店。国际品牌则聚焦众品牌以实现项竞争差异化。餐饮业态精细化调整持续，云贵川菜系受业主睐，但端餐饮消费下滑，客单价有所下调，韩料理在沉寂段时间后以较低的客单价重回市场。业态，简餐、中餐和特餐饮仍为主要扩张撑。值得关注的是体验类业态不断加码，体验、社交和活复合场景的打造已经成为市场的共识。悦经济带动美容保健业态需求稳定在8.0%以上，此外娱乐业态表现尤为亮眼，上半年需求同跃增5.3个百分点6

6、.4%，主要来童乐园、VR体验和娃娃屋。店打造继续成为品质存量项进租户换新升级以吸引客流驻和提升品质的重要策略，上半年内新晋品牌向功能性细分度较的运动和户外品牌倾斜，如本户外运动品牌Goldwin、韩国的登品牌Kolon Sport和奥地利的滑雪装品牌Sportalm分别在罗湖万象城、深业上城和京基百纳空间分别开出华南店和深圳店。消费未出现明显好转的情况下，商家拓店依然较为谨慎，叠加新项供应压，部分商圈内部竞争加剧，导致整体市场租表现分化。多个项租议价空间变，部分业主甚通过主动让利来吸引优质品牌驻。另，少量位于核区