房地产行业新周期研究系列1：衣带渐宽终不悔如何判断调控和行情持续性？-220427（35页）.pdf

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1、http:/1/35请务必阅读正文之后的免责条款部分Table_main深度报告房地产行业、固定收益房地产行业、固定收益报告日期：2022 年 4 月 27 日衣带渐宽终不悔，如何判断调控和衣带渐宽终不悔，如何判断调控和行情行情持续性？持续性？房地产新周期系列研究（1）table_zw行业公司研究房地产行业、固定收益：杨凡执业证书编号：S1230521120001：高宇执业证书编号：S1230522020003：投资要点投资要点Q2 基本面不企稳基本面不企稳，政策放松趋势不变政策放松趋势不变。2022 年 3 月前房地产政策已持续松绑，但从结果来看放松力度仍不足：3 月销售和投资均呈同比降幅扩

2、大趋势；1-3 月累计销售和投资表现同样欠佳；受楼市低迷表现的传导，4月份东莞、宁波等地的土地市场总体上依然保持颓势，开发商拿地积极性不高。4 月政策放松速度明显加快，目前至少有 10 个城市放宽限制，力度明显增加。我们认为 Q2 是行业需求企稳的关键时间窗口，会有更多城市向“四限”协同放松的方向加码，尤其是库存压力大的城市。限贷已松，限贷已松，限购跟进。限购跟进。2022 年 2 月起，部分“非限购城市”下调首付比例，4 月 18 日央行和外汇局发文再提首付比例与贷款利率调整事宜， 意味着限贷政策有望继续放宽。我们认为，限贷政策放松有利有弊：首付比例下调可降低购房门槛， 但也意味着更重的月供

3、压力， 且首付比例下调空间有限，首套房认定标准的放松更有利于合理需求的释放。限购方面，根据珠三角和长三角市场的近期表现，我们认为，限购政策的进一步放松有利于释放刚需和刚改需求，在当前市场下行背景下也不会引起市场的迅速过热，因此可以期待 22Q2 在限购松绑方面的跟进动作。本轮需求修复所需时间较以往周期更长本轮需求修复所需时间较以往周期更长。本轮周期中，政策放松主要集中在地方层面，且直至 2022 年 3 月方才进入到放松限购限贷。此外，本轮政策调控还延伸至供给端，房企的流动性危机亦对需求端形成了负面效应。全国疫情的点状爆发也延后了需求拐点的出现时间。2022Q1 全国商品房销售面积同比下滑幅度

4、已经近似于 2015 年，以及 2020 年 3 月份，而 2015 年的周期底部仅有 6 个城市仍有限购，但当前时点全国仍有 50多个城市未放开限购政策。我们认为，本轮周期限购政策还有进一步打开空间，并且需求修复需要供需两端政策组合发力。中长期中长期需求合理中枢约为需求合理中枢约为 15-16 亿平亿平。我们认为，房地产短期需求易受政策调控影响而出现波动，但波动会围绕中长期基础成交量而走，而中长期基础成交量主要受人口增速和城镇化率影响，我们测算商品住宅中长期需求的合理中枢约为 15-16 亿平，总量增长变为结构性增长趋势强化。板块板块 Beta 行情未结束。行情未结束。复盘历史三轮周期和板块

5、表现，房地产板块行情持续时间分别为 2008 年 14 个月、2011 年 14 个月和 2014 年 22 个月，申万房地产区间涨幅分别为 169%、34%、136%。三轮板块周期结束标志相同，当房价同环比增速出现本轮周期中的首次同时转正时，政策收紧预期加强， 板块行情进入尾声。 本轮周期， 房地产指数在 2021 年 11 月-2022年 1 月、2022 年 3 月 16 日-4 月 8 日有显著涨幅（分别为 19%和 36%） ，2022 年 9 月政策底部显现之后累计涨幅仅为-7%。 本轮周期供给侧迎来结构优化，龙头房企在融资、债务结构、经营管理等方面的优势凸显，万科、保利发展、招商

6、蛇口、金地集团四家龙头公司市值加权平均累计超额收益从 2021 年 9 月至今约为 5%，较沪深 300 超额收益 24%。和历史估值区间相比，当前 PE、PB 估值仅略高于历史最低水平。我们认为，政策放松带来的 Beta 行情未结束前龙头公司估值仍有进一步修复的空间。风险提示：风险提示：政策出台速度和力度不及预期；疫情加重影响需求修复table_invest行业评级行业评级房地产看好相关报告相关报告1Q2 政策放松信号加强，Beta 行情持续演绎2022.4.62两会坚持稳中求进，防范化解重大风 险 ， 房 地 产 多 赛 道 值 得 关 注 2022.3.53行业 K 型分化，如何寻找优质