建筑装饰行业：REITs对建筑企业的影响和重塑~以高速公路项目为例-220425（29页）.pdf

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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业专题研究 2022 年 04 月 25 日 建筑装饰建筑装饰 REITs 对建筑企业的影响和重塑对建筑企业的影响和重塑以高速公路项目为例以高速公路项目为例 高速公路是建筑企业持有的最主要运营资产，目前已发行四单高速公路是建筑企业持有的最主要运营资产，目前已发行四单 REITs。高速公路投资规模较大， 运营收费相对稳定， 是基建 REITs 最重要的底层资产之一，也是上市建筑企业持有规模最大的运营资产类别。目前已有平安广州广河 REITs/浙商沪杭甬 REITs/华夏越秀高速 REITs/华夏中交高速 REITs 四个项目

2、发行成功， 合计募集资金250亿元， 占已发行REITs募资总额的55%，是规模最大细分领域。 高速公路 REITs 属于特许经营权类项目，整体现金分派率明显高于园区等产权类项目，上市后整体涨幅偏低，当前具备一定性价比。 以高速公路项目为例，我们分析以高速公路项目为例，我们分析 REITs 对建筑企业的影响和重塑主要体现对建筑企业的影响和重塑主要体现在在以下四个方面：以下四个方面： 1） 优化资产负债表，提升再融资能力。优化资产负债表，提升再融资能力。虽然高速公路 REITs 综合融资成本6%-7.5%，高于债务融资 4%左右的成本，但通过发行 REITs 可盘活存量资产，一方面可以享受账面资

3、产的增值，增加权益，另一方面如果归还部分贷款，可以有效降低有息负债规模，整体资产负债表得到优化。 2） 优质存量运营资产价值有望重估。优质存量运营资产价值有望重估。已发行的平安广州广河/浙商沪杭甬/华夏越秀高速/华夏中交高速发行规模相对于底层资产账面价值的溢价率分别为 68%/61%/104%/12%，平均溢价率为 61%。上市后二级市场的良好表现有望进一步催化在手运营资产的价值重估。 3） 加速资金周转， 提升加速资金周转， 提升再再投资能力。投资能力。 发改委披露 2021 年底我国 11 个基建REITs 共发售基金 364 亿元，净回收资金约 160 亿元，可带动新项目总投资超过 19

4、00 亿元。按照发改委测算比例，平安广州广河/浙商沪杭甬/华夏越秀高速/华夏中交高速分别盘活资金 18/18/15/9 亿元，合计 73亿，预计可带动新项目 712 亿元。假设全国收费高速公路三分之一满足条件可发行 REITs， 预计盘活资金 1.1 万亿， 带动新项目投资 13.6 万亿。 4） 重构商业模式，打造基建资产管理重构商业模式，打造基建资产管理平台。平台。建筑企业业务从“投-建”变为“投-建-退-投”的商业模式闭环，将显著提升资金周转效率，提高ROE 水平，打开资产负债限制，走上可持续发展道路。在某一领域具备投资、管理专业优势的企业，借助 REITs 打造基建资产管理平台，通过投

5、资、施工建设、收购具有潜力的新项目、运营培育、交易等方式实现基建资产价值的充分放大。 中国交建显著受益中国交建显著受益 REITs 加速发行。加速发行。 中国交建是我国最大的高速公路建设、投资商， 截止 21 年底控股投入运营高速公路为 27 条， 累计投资金额达 1851亿元，收入 77 亿元，已成功发行华夏中交 REITs，预计短期可发行 REITs项目 8 个，合计总投资 751 亿元。我们测算华夏中交项目/短期可发行项目/全部公路项目 REITs 后可降低公司资产负债率 0.2/1.8/4.6 个 pct， 可盘活资金 9/193/480 亿元，如果按照 20%资本金计算，可带动新项目

6、投资45/965/2400 亿元。此外依托公司专业的高速公路投资运营能力，在手运营项目价值有望重估，借助 REITs 打造基础设施资产管理平台潜力大。 投资建议：投资建议：我们重点看好：1）当前拥有较多运营资产可发行 REITs，在某一领域投资运营具备较强专业能力的建筑企业，重点推荐中国交建中国交建，关注中中国电建、四川路桥国电建、四川路桥。2）借助 REITs 重构商业模式，提升资金周转效率，提高 ROE，突破资产负债表限制的施工龙头企业：重点推荐中国建筑、中国中中国建筑、中国中铁、中国铁建铁、中国铁建等。 风险提示风险提示：REITs 市场发展不及预期风险，上市公司推进 REITs 不及预