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1、 战略管理部 地产轻资产研究 长租公寓专题 战略管理部 目录 一、 专题前瞻 . 3 二、 长租公寓行业市场背景 . 5 三、 长租公寓行业市场现状 . 7 四、 长租公寓市场格局 . 8 (一) 分散式公寓层级分化. 8 (二) 集中式公寓成规模 . 9 五、 长租公寓经营的关键成功要素 . 10 (一) 管理体系和 IT 系统支持 . 10 (二) 产品研发 . 10 (三) 持续融资能力：以满足公寓业务规模化所需的大量资金投入 . 10 (四) 批量拿房资源：上万间规模的突破需要批量资源. 11 六、 长租公寓项目管理决策指标 . 12 (一) 项目决策管理指标：公寓项目经济模型 . 1

2、2 (二) 单房经济模型可用来进行项目间的横向比较 . 12 (三) 敏感性分析结果：公寓业务的盈利或亏损高度依赖运营 . 13 七、 长租公寓业务管理关键指标及行业经验 . 14 (一) 拓展及房源租约管理. 14 (二) 装修改造及供应链管理 . 15 (三) 销售出租及租后服务. 16 (四) 长租公寓中后台管理行业经验 . 17 八、 长租公寓市场前景 . 18 战略管理部 乾立基金长租公寓专题研究乾立基金长租公寓专题研究 2016 年 9 月 一、 专题前瞻 1. 地产轻资产分类 1) 地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘， 比如发现区域增值潜力， 或者业态转变可能，有可

3、能从一种低效使用状态提升至高价值状态； 2) 代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等； 3) 资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的 精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长； 4) 销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。 2. 成功地产轻资产模式 1) 万科“小股操盘”模式： 小股 项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控

4、股，甚至持股比例可低至 10%左右 操盘 由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下可能不存在控股股东），均不干扰项目具体经营管理 收益方式 操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配； 分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案 经营管理权/控制权 董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）； 总经理及管理团队为万科方委派 注册自己以外的其他投入 同股通投，同步拟对投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺； 万科方不垫资；软有

5、特殊情况、台作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金的，须地产轻资产 投资环节对应的是地产基金模式 退出环节对应的销售管控模式 运营环节对应的资产管理模式 建造环节对应的是代开代建模式 地产轻资产 战略管理部 收取资金占用费/息（年利率 12%以上） 分红/超额利润分配 除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配，项目收益超过约定的标准后，增加万科方分红 管理人成本（品牌管理费） 管理人成本不低于项目销售金额的 2.5%。可另行商谈收取日常技术支持服务费； 项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支或按项目销售金额的一定比例（4%左右）包干 2) 凯德商用： “地产开发+资本

6、运作”模式 德集团成功运作的重要支撑，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了自己在房地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人，不但可以获得不菲的管理收入，也可以拓展的房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源。 参与发起的私募基金积极介入到房地产开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市基金 REITs 里或者转手出售，在实现项目推出的同时，从而获得较高的溢价收益。 凯德商用 中国信托 基金单位 持有人 委托人 基金管理人 巴巴多斯 公司 项目公司 多个项目 公司 新芜商场 物业 物业管理 物业管理 持有份额 分红 所有