房地产行业2024年年报&2025年一季报综述：2025年将成为房地产行业“由量转质优化结构”的关键年-250512（45页）.pdf

1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业行业策略报告策略报告 2025 年年 5 月月 12 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 4 月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑限购松绑+外资进场带动板块行情外资进场带动板块行情房地产行业房地产行业2024 年年 4 月月报（月月报（2024/05/15）房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？（2024/05/13）房地产行业房地产行业 2024 年年 3 月月 70 个大中城市房价数据点个大中城市房价数据点评：评：70 城新房二手房

2、房价环比跌幅均收窄；一线城城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市市新房房价环比跌幅小于二三线城市（2024/04/18）房地产房地产 2024 年年 3 月统计局数据点评：销售新开工月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压降幅收窄，投资降幅扩大持续承压（2024/04/18）房地产行业房地产行业 2024 年度策略年度策略行业寒冬尚在延行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？（续，房企能否行稳致远？（2024/01/03）中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分

3、析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业房地产行业 2024 年年报年年报&2025年一季报综述年一季报综述 2025年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年 核心观点核心观点 经营情况分析：经营情况分析：24年销售投融资均缩量，年销售投融资均缩量，25年以来销售降幅收窄、投资积极性提升年以来销售降幅收窄、投资积极性提升。1）销售：）销售：24 年百强房企销售规模

4、下降三成；年百强房企销售规模下降三成；25 年年 1-4 月降幅明显收窄。月降幅明显收窄。百强房企 24 年全口径销售额同比-30.3%，降幅较 23 年扩大 12.6pct，规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较23 年减少了 5 家。25 年 1-4 月百强房企销售额同比-7.8%，降幅较 24 年全年明显收窄。房企房企销售权益比例持续回升销售权益比例持续回升，24 年百强房企销售权益比例为 73.6%，同比+3.0pct；25 年 1-4 月为 73.4%，同比+1.8pct。全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售

5、均价全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价仍能保持正增长仍能保持正增长，24 年百强房企销售均价为 1.85万元/平，同比+3.1%；25 年 1-4 月提升至 2.02 万元/平，同比+15.1%。我们认为原因有：百强房企集中布局能级更高的城市，房价本身较高且更具韧性；百强房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相对降价促销的力度更小。行业行业销售销售集中度仍在下滑，集中度仍在下滑，24 年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别为10.6%、15.2%、20.1%、26.9%、31.9%，其中 CR5 集中度同比基本持平，CR10、CR2

6、0、CR50 和 CR100 同比分别下降 1.0、2.5、3.4、4.5pct。从企业类型来看，从企业类型来看，24 年百强房企权益销售额中，民企占比 36.1%，同比-7.4pct，央企占比 45.3%，同比+6.6pct，地方国企占比 18.6%，同比+0.8pct。从增速来看，央企和地方国企权益销售额同比分别下降 15%、24%，降幅相对较小，民企同比-40%，降幅较大。25 年 1-4 月民企占比降至 34.7%，央企占比 44.4%，地方国企占比 20.9%。从增速来看，央国企权益销售额同比央国企权益销售额同比增速转正，增速转正，同比分别增长 1%、13%，民企同比-20%。2）拿