招商积余-公司研究报告：钟鸣鼎食积善有余-20200609[33页].pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 招商积余招商积余（001914）公司研究报告公司研究报告 2020 年 06 月 09 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市 优于大市 首次首次 覆盖覆盖 股票数据股票数据 Table_StockInfo 06 月 08 日收盘价 （元） 30.50 52 周股价波动（元） 17.82-36.18 总股本/流通 A 股（百万股） 1060/667 总市值/流通市值（百万元） 32341/20339 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 市场表现市场表

2、现 Table_QuoteInfo -13.11% 6.89% 26.89% 46.89% 66.89% 2019/62019/9 2019/12 2020/3 招商积余海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） 5.9 22.0 20.5 相对涨幅（%） 4.5 15.6 23.3 资料来源：海通证券研究所 Table_AuthorInfo 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email: 证书:S0850518120002 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 钟鸣鼎食，积善有余钟鸣鼎食，积善

3、有余 Table_Summary 投资要点：投资要点： 华丽转身，聚焦物业管理。华丽转身，聚焦物业管理。公司自 2016 年开始逐步转让房地产开发业务， 并于 2019 年迎来历史性的变化。 招商蛇口以现金方式受让中航国际控股持有 的中航善达 22.35%股份， 并以持有的招商物业 100%股权认购中航善达非公 开发行股份。至此，公司完成华丽转身，彻底聚焦物业资产管理。 招商物业：背靠招商蛇口，业务资招商物业：背靠招商蛇口，业务资源雄厚。源雄厚。招商物业是招商局集团旗下唯一 一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商蛇口，服务范围覆盖居民生活、 企业机构、城市公共共三大类，并以住宅类物业为主。住

4、宅类总管理面积占 比约 65%，营收占比达到 70%以上。近年发展较为迅速，运营项目数量从 2016 年的 341 个增长至 2019 年的 607 个，管理面积从 2016 年的 4345 万 平方米增长至 2019 年的 8537 万平方米。母公司招商蛇口近年在签约销售、 土地储备、竣工等方面也实现了快速发展，将为招商物业提供稳健的项目资 源。此外，招商局集团在交通、港口、物流、金融服务等业务上拥有庞大的 业务资源，也可为公司业务开拓提供新的增量空间。 招商积余：招商积余：善积余庆，殷实美好善积余庆，殷实美好。1）重组前的中航物业物业管理规模持续稳 健扩，在机构物业细分领域长期占据市场领先

5、地位，营收占比维持在 80%以 上。合并招商物业后，2019 年营收达到 60.78 亿元，在管面积 1.53 亿平米， 仅次于碧桂园服务、绿城服务、雅居乐服务、彩生活，处于行业第一梯队。2） 商业运营管理初具规模，已形成“九方” 、 “九方荟”两个品牌，管理面积 113 万平米。自持物业总可出租面积约 59.35 万平米，总体出租率 96%，进入稳 定运营期。3）地产开发业务，我们认为，公司剩余的尾盘销售项目以及托管 给招商蛇口的衡阳中航城市花园项目、天津九方城市广场项目地下部分尚能 支持公司 3-5 年的房地产开发业务收入。 珠联璧合：打造央企物业管理旗舰企业珠联璧合：打造央企物业管理旗舰

6、企业。我们认为，中航物业和招商物业整 合以后可以在以下几个层面形成互补，实现品牌和规模的双提速，迈入行业 第一梯队：1）区域布局互补，加强全国化布局；2）住宅物业和非住宅物业 的互补；3）市场化能力和母公司支持的互补。 投资建议：给予“优于大市”评级。投资建议：给予“优于大市”评级。我们预计公司 2020-2021 年 EPS 分别 为人民币 0.57 元、0.77 元，截至 2020 年 6 月 8 日，公司收盘于 30.50 元， 对应 2020 和 2021 年 PE 在 53.79 倍和 39.59 倍，可比公司的平均 PE 水平 分别在 43.15 倍和 31.17 倍。考虑到公司是