新城控股-公司研究报告-债务风险可控优质商业助力公司困境反转-250417（18页）.pdf

1、 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 新城控股（新城控股（601155.SH601155.SH）：债务风险债务风险可控，优质商业助力公司困境反转可控，优质商业助力公司困境反转 2025 年 4 月 17 日 强烈推荐/首次 新城控股新城控股 公司报告公司报告 公司深耕于“住宅公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式。商业”地产的经营模式。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于

2、公司穿越周期。公司商业地产坚持“规模领先，深度运营”的核心理念，开业规模行业领先，公司商业地产坚持“规模领先，深度运营”的核心理念，开业规模行业领先，租金收入持续增长，运营能力较强。租金收入持续增长，运营能力较强。截至 2024 年末，公司购物中心(吾悦广场)开业面积达 1601 万平，显著高于华润和龙湖；平均出租率为 97.7%，在同行中亦处于较高水平。2024 年全年商业运营总收入 128.08 亿元，同比增长13.10%。2024 年吾悦广场客流总量达 17.66 亿人次，同比增长 19%；总销售额 905 亿元（不含车辆销售），同比增长 19%。开发销售业务规模将进一步收缩，存货减值计

3、提相对充分开发销售业务规模将进一步收缩，存货减值计提相对充分，后续对公司的业绩，后续对公司的业绩拖累有望持续降低拖累有望持续降低。公司 2022 年开始停止拿地，结合近年来销售规模的持续下行，预计未来一段时间公司开发销售业务规模将进一步收缩，商业部分对利润的贡献将继续提升。2024 年末，公司计提存货减值准备 115.6 亿元，占存货账面余额的比例为 10.6%，减值计提较为充分。公司公司持续降低负债成本，优化债务结构，现金流风险可控。持续降低负债成本，优化债务结构，现金流风险可控。2024 年公司平均融资成本 5.92%，较 2023 年降低 28bp。2024 年末，短期有息负债约 124

4、 亿元，短期有息负债占比自 2022 年以来持续降低。从偿债能力来说，经营性物业贷尚能获得约 95 亿元的资金增量，对年内 62.4 亿元的应付债券和应付利息有一定的覆盖能力。依托商业板块创造现金流的能力以及持续下降的债务成本，债务压力有望逐步降低，现金流风险可控。盈利预测及投资评级：盈利预测及投资评级：随着公司住宅开发业务对整体业绩拖累的持续降低，商随着公司住宅开发业务对整体业绩拖累的持续降低，商业租金毛利占比将进一步提升，未来盈利业租金毛利占比将进一步提升，未来盈利能力能力有望逐步回升，建议关注公司困有望逐步回升，建议关注公司困境反转带来的估值提升机会境反转带来的估值提升机会。预计 202

5、5-2027 年公司归母净利润分别为899/1245/1419 亿元，EPS 分别为 0.39/0.55/0.62 元。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司 2025 合理股价区间为 14.8317.55 元，对应 0.550.65倍 PB，首次覆盖，给予“强烈推荐”评级。风险提示：销售回款情况不及预期，存货进一步减值；商业出租率与租金收入不及预期；融资环境改善不及预期，公司债务调整进度不及预期 财务指标预测 指标 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元)119,174.3 88,998.6 55,494.2 37,575.5 33,080.6 增长率(Y

6、oY)3.22%-25.32%-37.65%-32.29%-11.96%归母净利润(百万元)737.1 752.4 899.4 1,245.2 1,419.0 增长率(YoY)-47.12%2.07%19.54%38.44%13.96%每股收益(元)0.33 0.33 0.39 0.55 0.62 PE 39.3 39.3 32.9 23.8 20.9 PB 0.48 0.49 0.48 0.47 0.46 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 交易数据交易数据 52 周股价区间（元）16.47-8.08 总市值（亿元）283.31 流通市值（亿元）283.31 总股本/流通A股（万股）225,