中国基础设施投融资行业：我国住房保障体系的发展及其对保障房类基础设施投融资企业带来的机遇与挑战-20220303（17页）.pdf

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1、中国基础设施投融资行业 1 2022 年年 3 月月 目录目录 要点 1 引言 2 一、我国住房保障体系的基本内容 2 二、我国住房保障体系的发展历程 3 三、我国住房保障体系的发展模式 6 四、 “十三五”期间保障房类基础设施投融资企业发展状况 9 五、 “十四五”期间保障房类基础设施投融资企业发展机遇及挑战12 六、结论 14 特别评论特别评论 我国住房保障我国住房保障体系体系的发展及的发展及其对其对保障房类基础保障房类基础设施投融资企业带来的机遇与设施投融资企业带来的机遇与挑战挑战 要点要点 目前， 我国住房保障体系大体可以分为保障性住房建设、 棚户区改造、 农村危房改造及游牧民定居工程

2、和城镇老旧小区改造四类， 不同类型的住房保障项目自身特性不同， 所面向的群体亦有所差异。 根据不同时期发展的侧重点不同， 我国现代住房保障体系先后历经了以经济适用房、公租房（包含廉租房）和棚户区改造、棚户区改造以及保障性租赁住房为主的四个阶段； 不同阶段的住房保障体系建设均深受政策的大力支持， 并且政策着力点基本相似。 就业务模式而言， 我国住房保障项目在投资和建设方式、 建设主体、资金来源、资金平衡方式等方面总体呈现多元化特点，但由于不同时期建设的住房保障项目类型有所差异， 其相关业务的具体开展模式有所不同。 从企业发展情况来看， “十三五”期间，随着保障性安居工程的快速推进，保障房类基础设

3、施投融资企业（以下简称“保障房建设企业” ） 资产及债务规模持续扩大， 财务杠杆高位运行，债务负担普遍较重， 但其盈利能力及经营获现能力较弱， 还本付息及项目投资建设较为依赖外部融资；2022 年保障房建设企业债券到期及回售规模进一步扩大，但2021 年以来其外部融资环境整体收紧，未来融资存在一定的不确定性。 保障房建设企业作为我国住房保障体系建设的重要主体， 在后续业务开展过程中，将在政策支持、展业空间、债务结构、融资渠道、 资产质量等方面面临良好的发展机遇， 但仍需关注土地供应不及时、 项目建设资金落实不到位、 合作方陷入流动性危机、 后期运营效果可能不及预期、 业务易受房地产市场及行业政

4、策影响等问题。 中诚信国际 中国中国基础基础设施投融资行业设施投融资行业 中诚信国际特别评论中诚信国际特别评论 中国基础设施投融资行业 2 引言引言 作为我国房地产业发展的重要标志，住房市场化改革对我国经济和社会层面产生了深远的影响。随着住房市场化改革的推进，我国现代意义上的住房保障体系逐渐建立，各种类型的住房保障项目尝试得以实践，并在保障民生和稳定经济增长发挥着重要作用。2021 年 9 月，国务院新闻办公室发布中国的全面小康白皮书， 称“累计建设各类保障性住房和棚改安置房8,000 多万套， 帮助2 亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条

5、件有效改善” ，建成了世界上最大的住房保障体系。在上述背景下，本文分析了我国现代住房保障体系的整体发展状况，并探讨了其后续发展可能为保障房建设企业展业带来的新机会和新挑战。 一、我国住房保障体系的基本内容一、我国住房保障体系的基本内容 我国住房保障体系大体可以分为保障性住房我国住房保障体系大体可以分为保障性住房建设建设、棚户区改造、农村危房改造、棚户区改造、农村危房改造及游牧民定居工程、及游牧民定居工程、城镇老旧小区改造四类城镇老旧小区改造四类，不同类型的住房保障项目，不同类型的住房保障项目自身特性自身特性不同，所面向的群体亦有所差异不同，所面向的群体亦有所差异 改革开放以来，随着住房改革的推

6、进，先前计划经济时期的福利分房制度逐渐退出历史舞台，我国现代住房保障体系开始商品化探索。因此，中央政府陆续推出一系列住房保障项目，逐步建立起多元化的现代住房保障体系。根据住房保障项目的自身特性，我国住房保障体系大体可以分为保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造及游牧民定居工程、城镇老旧小区改造四类。 保障性住房为我国现代住房保障体系最早开始实践的类型，涉及品种最多、范围最广。具体来看，保障性住房包括经济适用房、限价商品房、廉租房、公共租赁住房（以下简称“公租房” ） 、共有产权房和保障性租赁住房等，其中部分省份已将限价商品房、经济适用房等整合至共有产权房，将廉租房、公租房等前期涉及的租赁型保