零售行业专题分析报告：线下商圈结构调整“去零售化”体验突围-220227（17页）.pdf

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1、 - 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 本报告的主要看点本报告的主要看点： 1. 从时间和钱包两个维度来考虑消费者分别在线上线下的分配； 2. 复盘了线下零售业态近几年数量、客流、销售额、租金等变化； 3. 结合前面两点以及年轻消费客群特征提出商圈业态未来发展方向。 线下商圈线下商圈结构调整结构调整，“去零售化”体验突围“去零售化”体验突围 基本结论基本结论 一、消费者时间和钱包在线上线下的分配一、消费者时间和钱包在线上线下的分配 “消费者钱包”：2021 年网上零售增速 11.3%低于社零增速 12.5%，线上渗透率疫情期间大幅提升后 2021 年与 2020 年持平，约为 30%。 “消费

2、者时间”：互联网仍占据用户大量时间。截至 2021Q3 互联网用户人均单日使用市场超过 6.5 小时，增速近 5%，其中，短视频和即时通讯类应用使用时长占比近 50%。典型内容平台的使用时长在 2021 年均有所提升。 二、线下零售进入结构调整期，头部虹吸效应明显二、线下零售进入结构调整期，头部虹吸效应明显 数量：新增数量放缓。2020 年我国购物中心新增 437 家，新增数量同比回落 33%，总数达 5415家，高线城市占比 61%且近三年占比稳定。商业密度增大导致辐射半径减小，购物中心面积逐年降低，向区域、社区型转化。 客流：2021 年场均客流增速约 10%，约为 2019 年的 75%

3、左右。各级城市恢复进度相似，营销刺激对低线城市效果明显，活动期间流量约提升1.79%。规模来看，超大型购物商场开业越久，客流表现越优。 销售额：头部商圈虹吸效应明显，TOP10/TOP50 商场销售总额增速在2021 年分别为 36%/33%，2020 年分别为 23%/13%，高于平均增速。2021 年首次出现三家年销售额过 200 亿的全国商场。城市级标杆项目通常是 15 万平方以上的超级综合体，位臵核心且定位高端。 租金：商圈恢复优于商业街，但整体不及 2019 年。2021H2 百街商铺平均租金为 24.82 元/平方米/天，近两年呈现下跌趋势。百 MALL 商铺平均租金为 26.93

4、 元/平方米/天，持续改善。2022 年核心商圈租金有望温和上涨。 三、商圈业态未来发展方向三、商圈业态未来发展方向 随着消费客群的年轻化，结合更多年轻客群线上种草、悦已、健康、休闲、社交消费的特征，以及线下商圈租金的逐步落地，未来商圈购物中心转型和调整的方向我们判断为：1、聚焦年轻化，将购物中心打造成生活中心，引入包括宠物医院、口腔医院、医美美体等业态；2、去零售化趋势下，零售体验化、创新化，包括聚合新型美妆集合店、智能家居体验中心、科技产品体验店、新能源车体验中心等；3、引进更多新型社交体验，满足线下社交的场景和体验需求，如剧本杀、AR/VR 体验等；4、增加儿童类业态，紧抓年轻妈妈客群消

5、费。 同时，在品牌选择时，注重首店的引进，选择对比竞品有竞争力的标杆品牌。让主力品牌设计新的形象和概念，与竞品和同类型商品形成差异化，引进创新的体验品牌引导差异化消费体验，利用网红流量品牌增加年轻的消费人群。 风险提示：风险提示： 战略调整跟不上零售业发展变化的风险、新冠疫情持续严重或发生新的流行病毒的风险、宏观经济大幅下滑的风险。 2022 年年 02 月月 27 日日 零售业专题分析报告 行业专题研究报告行业专题研究报告 证券研究报告 消费升级与娱乐研究中心消费升级与娱乐研究中心 线下零售业专题分析报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录内容目录 一、消费者时间和钱包在线上线下

6、的分配 .4 1.1 “消费者钱包”：线上渠道零售额增速走弱 .4 1.2 “消费者时间”：互联网仍占据用户大量时间 .4 二、线下零售进入结构调整期，头部虹吸效应明显 .5 2.1 数量：新增数量放缓，各级城市商圈数量结构稳定 .5 2.2 客流：同比有增，营销刺激对低线城市效果明显.7 2.3 销售额：头部商圈虹吸效应明显 .8 2.4 租金：商圈恢复优于商业街，核心商圈有望温和上涨.10 三、商圈业态未来发展方向 . 11 3.1 聚焦年轻化，打造生活中心 . 11 3.2 去零售化趋势下，零售体验化、创新化 .12 3.3 线下社交高需求，引进更多新型社交型项目 .15 3.4 强化儿