基础设施行业公募REITs系列报告（一）：基础设施REITs启航驶向万亿蓝海-20220213（34页）.pdf

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1、 请务必阅读正文后的重要声明部分 Table_IndustryInfo 2022 年年 02 月月 13 日日 证券研究报告证券研究报告 行业研究行业研究 REITs 基础设施公募基础设施公募 REITs 系列报告（一）系列报告（一） 基础设施基础设施 REITs 启航，驶向万亿蓝海启航，驶向万亿蓝海 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 中国房地产市场正式从增量时代转入存量时代，中国中国房地产市场正式从增量时代转入存量时代，中国 REITs 市场规模潜力巨市场规模潜力巨大，有望达到十万亿级别。大，有望达到十万亿级别。短期来看，考虑到目前中国基础设施存量规模巨大，且 PP

2、P项目可为 REITs 提供大量资产来源，未来 5年中国 REITs市场规模有望达到 2-5 万亿元。长期来看，考虑到中国固定资本总额的高速增长趋势，未来 REITs底层资产类别的扩充以及城镇化战略的推进， 未来中国 REITs市场规模有望达到十万亿级别。 REITs 目前已发展目前已发展为全球资本市场的重要组成部分，成为为全球资本市场的重要组成部分，成为主要的主要的资产配置类资产配置类别别，平均年回报跑赢美股，平均年回报跑赢美股。REIT s 最早起源于 1960 年的美国，目前全球已有44 个国家和地区推出了 REITs制度。 截至 2021年 12月 31日， 全球已上市的REITs 市

3、值约 2.9 万亿美元，其中美国是全球最大的 REITs 市场，已上市的REITs 总市值约 2万亿美元，约占 REITs全球总市值的 68.4%。REITs的的投资投资价值体现在其兼具“股”的高收益和“债”的低波动特性，是优质的抗通胀资价值体现在其兼具“股”的高收益和“债”的低波动特性，是优质的抗通胀资产，有着出色的风险分散属性。产，有着出色的风险分散属性。长期来看，不动产收益率的变化和通货膨胀率的变化呈明显的正相关，说明 REITs具有强大的抗通胀能力。同时，美国权益型 REITs与标普 500指数、 巴克莱资本美国综合债券指数之间的相关系数分别为 0.58、0.19， 远低于 1， 说明

4、 REITs能够有效分散投资风险。 长期持有 REITs不仅能享有稳定的分红收益，还能享受底层资产升值带来的收益。据 NAREIT 统计，1972-2019年，标普 500指数平均年回报为 12.1%，而 FTSE Nareit All Equity REITs 平均年回报为 13.3%，REITs 投资收益跑赢美股。 我我国过去在国过去在 REITs领域已经积累了足够的经验领域已经积累了足够的经验，基础设施，基础设施 REITs将助力产业将助力产业发展再加速发展再加速。我国基础设施公募 REITs 于 2020年正式启动，聚焦新基建、交通、市政公用、仓储物流、污染治理、信息网络、产业园区等七

5、大重点行业，而后进一步扩大至清洁低碳能源项目。在正式试点之前我国在 REITs领域已积累了丰富的经验，探索主要有两种途径：1）在境外市场尝试发行以境内资产为投资标的的 REITs产品。2）在中国现有监管法律框架下推出类 REITs产品。基础设施 REITs 可主动管理有效盘活存量，将助力产业发展再加速。 公募公募 REITs获市场高度关注，收益率获市场高度关注，收益率上环境治理上环境治理仓储物流仓储物流产业园区产业园区高速公高速公路路。截至目前，共有 11 只公募 REITs 上市，其底层资产已经营年限较长，资产经营较为成熟，资产类型覆盖了产业园区、仓储物流、高速公路、环境治理四大类。总体来看

6、， 第一批和第二批基础设施公募 REITs 的投资者结构都以战略投资者投资为主，第一批公募 REITs 战略配售认购份额均占 55%以上，第二批进一步增加到 70%。首发阶段 REITs 二级市场表现亮眼，普遍取得较高收益，截至 2021 年 12 月 31 日，首批 9 只公募 REITs 相对发行价平均上涨25.29%。从收益的结构分化来看，发行规模较小的 REITs 上市后的累计收益率相对较高， 不同的资产类型收益率表现出差异：环境治理不同的资产类型收益率表现出差异：环境治理仓储物流仓储物流产业园产业园区区高速公路。高速公路。“双碳”政策背景下，市场看好环保类的投资产品未来的发展前景，环