中原地产研究院：房地产行业2021年度报告：强管控下的楼市再平衡（31页）.pdf

1、 2021 年度报告 |强管控下的楼市再平衡| 目录目录 强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 目目 录录 1.1. 宏观判断宏观判断：强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 预期变化，主导 2021 楼市起伏 政策收紧，维稳楼市宗旨不变 强控之下，楼市再度修复回稳 2.2. 20212021 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 3.3. 市场监测市场监测 新房市场：分化显著，非热点城市快速降温 杆房房企：业绩下滑，拿地谨慎大幅缩减 土地市场：集中供地，各线城市冷暖不均 二手房市场：价量齐跌，政策重创影响更甚 作者： 程澐、刘渊、张大伟、肖亦宗 电话: (021

2、)51116287 邮件: 2021 版权声明：本报告由中原地产研究院编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原地产研究院所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原地产研究院” ，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。iWxVvXnOp

3、PoOnN8O9R7NsQrRsQsQlOoOnMkPsQmQaQqQyRvPqMtONZtRoN 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 在 2021 上半年全国楼市强劲增长的背景下，我们在 7 月初发布的半年度报告中，准确地预测了下半年楼市的下跌，验证了我们对楼市运行内在逻辑的认知符合当前市场实际。据此，我们对 2021 全年楼市进行回顾总结，并在此基础上展望未来。 2021 楼市上下半年变化悬殊，背后是市场预期与政策调控的复合作用。同时，一二线发达城市与三四线发展中城市变化的原因也不尽相同，因此不能用简单的某一个原因来解释。从全国楼市整体

4、而言，预期变化对楼市的影响更为重要。纵观全年，尽管楼市剧烈震荡，但政策目标仍然是维持市场稳定不变。在行业降杠杆与城市分化的大背景下，展望 2022，为实现维稳目标，政策将进一步趋向强管控，房地产行业与市场将在新环境下寻找新的平衡。 一、一、 预期变化预期变化，主导主导 20212021 楼市起伏楼市起伏 2021 上半年全国新建住宅销售面积同比增长 29%， 增幅远超过去三年年均 2%的水平。 即使剔除去年上半年疫情导致的低基数因素，与正常年份 2019 上半年相比，增幅也高达 20%。 在疫情叠加人口增长放缓的大背景下，全国楼市需求的反常增长来自于对房价上涨的预期，导致投资(包括短线与长线)

5、需求增加。 看涨预期主要来自两个方面： (1)疫情后全球政府放松信贷以稳定经济，导致民众对信贷放水导致房价上涨的担忧； (2)深圳、上海等热点城市房价及土地价格大涨，进一步强化了上述预期。 内地楼市在过去 20 多年持续房价上涨，人们普遍简单地认为是货币超发的结果。而 2015-2018 年间全国大多数城市房价一年内翻倍的大牛市，强化了民众对放水导致房价普涨的担忧。因此，当疫情后信贷宽松再启时，楼市看涨预期快速抬升。 其实在房地产市场，所谓放水放水(按揭贷款增长)，如果没有降息、降首付或放宽二套房贷标准等降低贷款门槛的情况下，只是购购房需求增加的结果而不是原因房需求增加的结果而不是原因。疫情后

6、国内房贷标准没有松动，但民众购房需求却在 2021 上半年大涨。 热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结果热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结果 疫情后深圳、上海等热点城市房价快速上涨，其实也是多种因素的复合作用。 深圳本轮房价上涨起步于 2019 年 8 月社会主义先行示范区宣布，中原深圳二手住宅报价指数1即开始一路上行，随后港人置业增加、豪宅税(普通住宅标准)调整等利好进一步推高了市场预期，而以深房理为代表的炒房集团借助经营贷加杠杆，制造市场焦虑，进一步推高了房价。至 2020 年 1 月，中原深圳二手住宅报价指数达到阶段性高位 70%。 上海的二手住宅市场价格上涨起步于 2020 年三