2022年物业服务行业投资策略：高信用坚守基本盘高成长搏向上弹性-20220120（29页）.pdf

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1、 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 2 2022022 年物业服务投资策略：年物业服务投资策略：高信用坚守基本盘，高成长搏向上弹性高信用坚守基本盘，高成长搏向上弹性 行业名称 物业服务 证券研究报告证券研究报告/ /投资策略报告投资策略报告 2 2022022 年年 0101 月月 2 20 0 日日 评级：评级：增持增持（ 维持维持 ） 基本状况基本状况 上市公司数（A+H） 50 行业总市值(百万元) 458141 行业行业- -市场走势对比市场走势对比 投资要点投资要点 板块与公司业绩板块与公司业绩与与经营经营回顾回顾：1）行业空间大：行业空间大：我们

2、预计截至 2025 年行业市场空间有望达到 3 万亿； 2）收入业绩高增，利润率稳中有升：收入业绩高增，利润率稳中有升：A+H 股 50 家物业企业2021 年上半年合计实现归母净利润 139.41 亿，同比+80.60%；毛利率由 2017 年22.65%升至 2021 年 H1 的 28.91%， 净利率由 2017 年的 12.17%升至 2021H1 的15.56%；3）公司间公司间出现出现分化：分化：综合来看，背靠房地产开发商、住宅业态占比高、且存在较强的交付体量及并购逻辑的公司，整体营收利润规模增速较快；4）未来未来业绩有支撑业绩有支撑：在管与签约面积保持高速增长，全年均有望超过

3、40%。 2021 年资本市场表现年资本市场表现：1）行业层面）行业层面上半年表现强势，下半年持续调整上半年表现强势，下半年持续调整：关联方风险与对行业政策担忧主导板块行情， 估值探至底部； 2） 板块内部估值体系重塑板块内部估值体系重塑：抗风险能力成为公司估值分化的主要驱动因子，公司经营的稳定性取代成长性，在这个时间段内成为估值的决定性因素。 行业未来趋势判断行业未来趋势判断：1）景气度：景气度：维持在高位，行业空间依旧广阔；2）政策：政策：沿市场化、规范化的方向制定，有望长期利好行业发展；3）格局：格局：龙头优势稳固，马太效应初现；4）运营：运营：经营更独立，业务范围延展、细分领域专业化，

4、科技化构建护城河。 投资策略：投资策略：2021 年，物业行业与公司基本面稳中向好，行业优质赛道与公司高成长逻辑不变。资本市场表现较差，主要受房地产关联方信用风险拖累。从行业发展趋势看，我们认为行业格局已经较为清晰我们认为行业格局已经较为清晰：强者恒强强者恒强；同时，也存在一线公司凭借资本市场助力及自身卓越经营跻身龙头之列。投资方向上，我们投资方向上，我们推荐推荐行业龙行业龙头及优质一线，或细分赛道上有头及优质一线，或细分赛道上有较强较强竞争力的头部公司。竞争力的头部公司。 短期短期，考虑到房地产行业下行或超预期，房企信用风险蔓延到物业公司或将持续一段时间，压制部分公司估值，因此短期高信用房企

5、相对收益或更为显著，建议关注背靠国企、央企的头部公司，如：保利物业、招商积余、中海物业保利物业、招商积余、中海物业、绿城服、绿城服务务等；中中长期长期，待房地产信用风险渡过，建议关注成长性行业龙头与优质一线，如：碧桂园服务碧桂园服务、融创服务融创服务、旭辉永升服务、金科服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务新城悦服务、世茂服务、世茂服务、建业新生活、合景悠活等建业新生活、合景悠活等；此外，细分赛道如商管、商写细分赛道如商管、商写等在未来 3-5 年存在量价齐升的逻辑，建议关注优质的赛道龙头与一线品牌，如：华润万象生活、宝龙华润万象生活、宝龙商业商业、新大正、星盛商业、新大正、星盛商业、卓越商

6、企、卓越商企等。 风险提示：风险提示：1、房地产行业竣工低于预期；2、房地产市场销售低于预期；3、物业费市场化进度低于预期；4、物管业务行业渗透率提升不及预期；5、部分业态物业市场放开程度不及预期；6.数据测算偏差风险。 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%恒生指数恒生物业服务及管理 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 投资策略投资策略报告报告 内容目录内容目录 一、板块业绩回顾一、板块业绩回顾 . - 4 - 大多数头部物业公司已上市，竞争格局已定 . - 4 - 收入利润大幅增长，利润率有望维持高位 . - 6 - 财务健康，