2022年房地产行业经营筹资端资金链框架分析及影响因素研究报告（43页）.pdf

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1、2022 年深度行业分析研究报告 2 / 45 证券研究报告 内容目录内容目录 1. 资金链分析框架解析资金链分析框架解析 . 4 1.1 行业资金链分析框架 . 4 1.2 统计局口径数据揭示销售回款为首要资金来源 . 4 1.3 数据来源以统计局数据为基础 公开数据为补充 . 5 2. 经营端资金流经营端资金流 . 6 2.1 下半年市场走弱 销售回款全年维持低速增长 . 6 2.2 销售融资双弱 土地款支出与 2020 年基本持平 . 11 2.3 工程款年内保持微增 复苏快于销售回款及土地款支出 . 13 2.4 经营费率上升 税费支出整体小幅增加 . 14 2.5 应付账款对融资能力

2、影响有限 但偿付压力较大 . 16 3. 筹资端资金流筹资端资金流 . 17 3.1 国内贷款资金进入 2021 年明显下滑 . 17 3.2 股票市场融资处于净流出状态 . 20 3.3 国内债券及海外债券融资额三季度均出现大幅下滑 . 20 3.4 信托资金全年保持负增长 10 月新增额达近期发行新低 . 24 3.5 其他资金融资 . 25 4. 行业资金风险处于历史高位行业资金风险处于历史高位 销售是未来最关键的因素销售是未来最关键的因素 . 27 4.1 行业整体资金缺口处于历史上高水平 . 27 4.2 经营端资金缓冲空间有限 贷款及境内债决定筹资资金走势 . 29 4.3 当前行

3、业资金链风险可控 未来关注销售回款 . 31 5. 公司层面资公司层面资金风险分化金风险分化 . 32 5.1 公司层面资金风险向大中房企聚集 . 32 5.1.1 大中房企现金净流入下滑 短期资金流出压力较大 . 32 5.1.2 行业中长期偿债能力提升 短期偿债压力增加 . 37 5.2 房企资金风险识别 . 38 5.2.1 现金流边际变化 . 38 5.2.2 偿债能力 . 39 5.2.3 综合评价 . 41 图表目录图表目录 图图 1： 行业盈余资金计算框架行业盈余资金计算框架 . 4 图图 2： 2005-2020 年统计局口径房企资金来源金额（亿）年统计局口径房企资金来源金额（

4、亿） . 5 图图 3： 2005-2021 年年 11 月统计局口径房企资金来源结构月统计局口径房企资金来源结构 . 5 图图 4： 2020 年及年及 2021 年年 11 月房企资金来源（亿）及同比增速月房企资金来源（亿）及同比增速 . 5 图图 5： 2021 年年 11 月房企资金来源结构月房企资金来源结构 . 5 图图 6： 行业销售回款及销售额单月同比增速行业销售回款及销售额单月同比增速 . 7 图图 7： 2007 年年2021 年年 11 月商品房单月销售额及销售面积同月商品房单月销售额及销售面积同比增速比增速 . 9 图图 8： 2020-2022 年年 H2（E）商品房月

5、度销售及同比增速）商品房月度销售及同比增速 . 10 图图 9： 商品房销售额、土地成交价款及土地购置费累计同比商品房销售额、土地成交价款及土地购置费累计同比 .11 图图 10： 商商品房销售额与土地成交价款单月同比增速品房销售额与土地成交价款单月同比增速 . 12 图图 11： 土地成交价款、购置费及估算土地购置费累计同比增速土地成交价款、购置费及估算土地购置费累计同比增速 . 12 图图 12： 2020-2022（E）单月土地购置费及同比增速）单月土地购置费及同比增速 . 12 图图 13： 商品房销售额、土地购置费、工程款月度同比商品房销售额、土地购置费、工程款月度同比 . 13 图

6、图 14： 2020-2022（E）月度工程款金额及同比增速）月度工程款金额及同比增速 . 14 图图 15： 2005-2020 年年 25 家上市房企费用家上市房企费用/收入收入 . 15 图图 16： 2005-2020 年年 25 家上市房企净利率家上市房企净利率 . 15 图图 17： 2005-2020 年房地产行业营业收入、销售额同比增速年房地产行业营业收入、销售额同比增速 . 15 图图 18： 2020 年年2021 年前三季度上市房企费率及净利率年前三季度上市房企费率及净利率 . 15 图图 19： 历年应付款规模及对同期销售额占比历年应付款规模及对同期销售额占比. 16