房地产行业2022年年度策略：2022年五问房地产行业（63页）.pdf

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1、 房地产房地产行业行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业深度行业深度 2021 年年 12 月月 6 日日 中中性性 公司名称公司名称 股票代码股票代码 股价股价(人民币人民币) 评级评级 金地集团 600383.SH 10.91 未有评级 万科 A 000002.SZ 19.27 未有评级 保利发展 600048.SH 14.74 未有评级 龙湖集团 0960.HK 31.16 未有评级 华润臵地 1109.HK 27.43 未有评级 碧桂园服务 6098.HK 38.01 买入 融创服务 1516.HK 9.43 未有评级 华润万象生活 1209.HK 32.72 未有评级 永升生活服务

2、 1995.HK 10.81 未有评级 新城悦服务 1755.HK 10.56 未有评级 宝龙商业 9909.HK 13.05 未有评级 星盛商业 6668.HK 2.79 未有评级 资料来源：万得，中银证券 以2021年12月3日当地货币收市价为标准 相关研究报告相关研究报告 碧桂园服务：规模制胜成就行业巨头，多元并举碧桂园服务：规模制胜成就行业巨头，多元并举 领领航新时代物业航新时代物业20211125 房地产行业第房地产行业第 46周周报 （周周报 （11月月 13日日-11月月 19日） ：日） ： 新房二手房环比回正；统计局核心指标全面下行新房二手房环比回正；统计局核心指标全面下行

3、20211122 房地产房地产 2021年年 10月统计局数据点评：核心指标月统计局数据点评：核心指标 全面下行，房企到位资金出现改善全面下行，房企到位资金出现改善20211116 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 房地产行业 2022年年度策略年年度策略 2022年，五问房地产行业 核心观点核心观点 1） 当前地产销售下行处于什么阶段？当前地产销售下行处于什么阶段？何时何时见底？政策调整可能在何时出现？见底？政策调整可能在何时出现？ 预计销售下行持续预计销售下行持续 9-11个月，大概率在个月，大概率在 2022Q

4、1之后见底。当前之后见底。当前政策底初现，周期层面的政策调整基础政策底初现，周期层面的政策调整基础 条件已具备条件已具备。10月单月销售面积-21.7%，已处于历史底部区域数值。受房价下行、房屋交付担忧、房地 产税发酵短期内对市场情绪产生影响，市场信心恢复需要时间，预计 21Q4、22Q1将维持现有低位水平。 2021Q3 开始，开始，市场出现明显转折，政策调整市场出现明显转折，政策调整预期逐步加强预期逐步加强：成交：成交走差、房价走弱、库存加速上行。走差、房价走弱、库存加速上行。从从 政策调整的时间点来看，政府在政策调控政策调整的时间点来看，政府在政策调控考量因素中，敏感程度考量因素中，敏感

5、程度:房价房价成交量成交量库存。库存。在 11年 8-10月及 14年 5-8月 70大中城市商品住宅价格出现连续 3-4个月负增长后，政策出现明显松动。考虑到行业对经考虑到行业对经 济增长、地济增长、地方财政贡献方财政贡献较大，基本面持续下行较大，基本面持续下行，投资尚未见底是经济增长、地方财政当前最大的隐忧，投资尚未见底是经济增长、地方财政当前最大的隐忧， 我们认为供需端政策我们认为供需端政策或或进一步适度调整。进一步适度调整。政策调整力度将与 22Q2 指标情况密切相关：若销售有回暖迹 象，政策大概率以结构性微调为主，若各项指标仍没有回暖迹象，供需端政策均有进一步调整的可能， 调整主要方

6、向将聚焦解决行业当前最主要的核心矛盾（即销售景气度下行+行业利润率持续走低）。 2） 对对 2021、2022年地产核心指标的预测？年地产核心指标的预测？ 2021、2022年年销售面积销售面积同比增速分别为同比增速分别为-1.6%-1.7%、-5.0%-3.5%；房地产房地产投资额增速分别为投资额增速分别为 4.3%、2.1%； 新开工新开工同比增速同比增速分别为分别为-9.0%、-5.5%；竣工竣工同比增速分别为同比增速分别为 8.8%9.2%、3.0%3.1%。 3） 土地成交、新开工下行将持续多久？土地成交持续下行对经济的影响有多少？土地成交、新开工下行将持续多久？土地成交持续下行对经