物业管理及服务行业深度报告：物业板块超额收益与开发关系几何？-211126（28页）.pdf

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1、申 港 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 申 港 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行 业 研 究 行 业 研 究 行 业 深 度 研 究 行 业 深 度 研 究 物业板块超额收益与开发关系几何？物业板块超额收益与开发关系几何？ 物业管理及服务行业深度报告 投投资摘要资摘要： 在“房住不炒+两集中”等调控环境下，地产开发公司资金压力凸显。房地产开发 板块全部为流量业务， 相比而言， 物业管理板块业务除了流量， 还包括基础物管、 增值服务等存量业务。以碧桂园服务为例，开发的收入贡献比例不断降低，以碧桂园服务为例，

2、开发的收入贡献比例不断降低，2020 年已不足年已不足 20%。因此需要理性看待开发承压对于物管公司的影响。 我们总结了物业板块行情的驱动因素我们总结了物业板块行情的驱动因素 2021 年 4 月 19 日，恒生公司推出“恒生物业服务及管理指数” 。我们采取“恒 生物业服务及管理指数”的编制方法，将指数拓展至 2014 年 6 月，以此，复盘 过去 8 年物管板块的历史行情。 超额收益短期看合约面积，长期看收入结构。行情核心驱动因素为估值的提升， 估值的支撑因素在于合约在管面积的增长，合约面积决定了公司的物管规模基 础。长期要关注公司的收入结构，增值服务收入是否取得突破，占比得以提升。 我们总

3、结了地产行业政策调控与物业板块超额收益我们总结了地产行业政策调控与物业板块超额收益关系关系 我们复盘 2014-2021 房地产行业政策， 将 8 年间分成 7 个连续地产调控周期 （分 成正向、平稳和负向） ，分别分析各周期物业板块超额收益情况。 核心结论： 地产行业政策影响房地产开发板块超额收益。 行业政策传导到基本面的见效期 较长，同时也受货币政策等其他因素影响。正向行业政策周期，地产股绝对涨 幅大，大幅跑赢大盘。 地产政策平稳的时段，物业板块获高超额收益。2017.12-2018.6 和 2019.1- 2019.12 两个时间段，物业板块分别大幅跑赢恒生指数 87 和 49 个百分点

4、。 开发的收入贡献比例持续降低开发的收入贡献比例持续降低 碧桂园服务来自开发的收入贡献比例不断降低。 由 2017 年的 24%降低至 2020 年的 19.6%，其中，2018 年高达 32%。因此，应该理性看待开发承压对于物 管公司的影响。 2021H1 新增在管面积与开发相关比重为 60.56%。 碧桂园服务 2021 年中报业 绩发布会，新增合同管理面积中碧桂园占比 55.7%，存量项目占新增项目比重 为 70.8%。 物业行业画像物业行业画像 A+H 物业管理上市公司已达 57 家。 2019 年和 2020 年是物业管理公司上市密 集期，截至 2021 年 10 月，港股上市物管公

5、司 53 家，A 股 4 家。 物管公司的核心业务可以分为基础物业管理服务收入、非业主增值服务、业主 增值服务。 投资策略：投资策略：在地产调控的大环境下，物管公司之间的合并将成为主要趋势，头部 物管公司 TOP10 预计市场份额不断提升。建议关注合约面积规模大、增值服务 收入占比高、现金流充足的物管龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务和世茂 服务等。 风险提示风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。 评级评级 增持增持（首次首次） 2021 年 11 月 26 日 行业基本资料行业基本资料 股票家数 57 行业平均市盈率 27.82 市场平均市盈率 13.19 行

6、业表现走势图行业表现走势图 资料来源：Wind，申港证券研究所 0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25 0.30 0.35 0.40 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 恒生指数物业服务/恒生指数 物业管理行业深度研究 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 30 物业管理研究报告 内容目录内容目录 1. 引言引言 . 5 1.1 物业板块行情的驱动因素. 5 1.2 地产行业政策调控与物业板块超额收益 . 5 2. 物业行业画像物业行业画像 . 6 2.1 四层梯队 业态多元化 . 6 2.2 物业板块上市公司里程