房地产行业：地产基本面存在失速风险-211115（16页）.pdf

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1、2021 年 1-10 月全国房地产开发企业到位资金同比上升 8.8%，两年平均上升 7.1%;其中10 月同比下降 9.5%，连续 4 个月同比下滑，但降幅有所收窄。具体来看：1、10 月个人按揭贷款同比上升 1.0%，定金及预收款同比下降 12.9%，两者出现背离，说明按揭贷款层面的放松已开始起效，主要是积压的房贷需求逐步得到满足;2、10 月国内贷款同比降幅扩大至 27.2%，连续 8 个月同比下滑，尽管央行表态开发贷要适当放松，但银行已从“缺额度” 变为“缺信心”;3、在传统融资渠道未有明显改善的情况下，10 月自筹资金同比降幅收窄至 2.8%，或与房企积极筹措资金自救有关。我们认为在

2、政策努力下，房地产到位资金同比降幅有所收窄，但在销售尚未企稳前，房企流动性风险仍然难言改善。另外还需警惕地方政府“保交付”目标下，预售资金监管收紧对于房企资金周转的额外压力。2021 年 1-10 月房地产开发企业到位资金为 16.7 万亿元，累计同比上升 8.8%，两年平均上升7.1%。10 月房地产开发企业到位资金为1.5 万亿元，同比下降9.5%，环比下降11.8%，两年平均上升 1.8%。2021 年1-10 月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为2.0 万亿元，累计同比下降10.0%，两年平均下降 2.7%。2021 年 1-10 月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为 5.3 万亿

3、元，累计同比上升 5.1%，两年平均上升 5.8%。近期部分地产民企陷入危机，金融机构信心持续下降，地产风险有蔓延之势。但与此同时，我们相信市场所面临的问题也在时刻传达给监管层，过度放任风险发展并不利于行业平稳健康发展，必要的边际宽松动作已经在进行中。结合板块低估值和低仓位，我们重申 Q4可能是今明年地产股最好的投资时点，核心在于压制地产股的两座大山政策和利润率，都有望出现边际变化。我们建议从终局思维选择头部房企，享受短期政策放松带来的估值修复和长期竞争格局优化、非开发业务占比提升带来的稳健成长，同时可以关注更具中长期配置价值的物管公司和彻底转型的部分房企。重点推荐：1)A 股开发：万科 A、金地集团、金科股份、中交地产等;2)港股开发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团等;3)头部物管公司：保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业、新大正、招商积余等;4)转型房企：华联控股、鲁商发展等。