仲量联行：拓宽全球视野推动科技创新-全球房地产科技白皮书（26页）.pdf

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1、大型商业楼宇交易的复杂性阻碍了商业地产销售和租赁平台的发展。目前大部分平台仍专注于规模较小、交易结构相对简单或特定类型资产，大型机构客户的需求尚无法被满足。这一现状正在发生改变：一方面大宗物业资产更加频繁地整合、扩张及重组;另一方面，数据中台和客户关系管理系统(CRM)等企业端数字化营销工具越来越普及。然而，市场上大部分解决方案仍着重于营销和租赁过程中的某些特定环节，例如大幅缩短交易时间、提升营销效果、增加客户参与等。近年来，专门提供“共享服务”产品(如酒店、联合办公、民宿)的平台迅速崛起。然而由于新冠疫情的爆发，共享服务在一些国家开始出现放缓和整合的趋势，尤其是联合办公受到了“居家办公”兴起

2、所带来的巨大冲击。目前联合办公以及其它灵活共享空间平台已经覆盖全球大部分市场，涵盖从住宿到快闪店等几乎任何类型的空间需求。随着居家办公政策日益灵活，可以选择的物业类型也更为多样，未来共享服务仍有可能继续扩张并逐渐日常化。由于线下营销、实地考察等活动受疫情限制，在线租赁市场开始由住宅逐渐渗透至其他物业类型。线上平台不仅可以让租户搜索、查看并分享房源，还能同时帮助房东将房源和营销内容与租赁管理解决方案集成，或根据租户预审资质匹配合适的房源。数字化租约管理工具可以极大简化招商和签约流程，越来越多的经纪人和代理人得以从线下转为线上。目前此类解决方案供应商数量有限，业主和租户仍然面临交易时间冗长、流程碎

3、片化、招商效果不佳等问题。与此同时，市场上也只有极少数解决方案可以覆盖整个租赁管理周期。随着企业对灵活办公需求的不断增长，专门处理租户高周转和实时空间追踪及预定的软件应运而生。除了一些较大的联合办公运营商自主研发的工具之外，也有科技企业出现并为业主快速搭建系统并管理空间。新冠疫情给机构募资和融资带来直接压力，尤其是商务差旅的限制降低了全球资本的流动性。如今虽然绝大部分数据存储、监管支持、自动估值等解决方案仍停留在行业应用的初级阶段，但已经可以有效提升募资、融资以及估值的数字化水平。展望未来，新技术除了支持交易测算之外，也提供了包括众筹、分式产权、数字资产等在内的多种融资方式，为降低投资门槛和提升资产流动性拓展了可能性。近年来，大量交易和补充数据提升了人工智能估值的精准性。在海外住宅市场，这些技术已经被应用于在线交易平台，用于二手房估价及交易等业务。由于商业地产不同资产之间的差异性较大，自动估值模型(AVM)进展较为有限。另一方面，通过不断融入便利设施、交通服务、ESG以及住户满意度等新的数据包，结合房地产行业和企业内部资产数据，测算的效率、实时性和准确性都有望提升。然而，这将是一个非常耗时且复杂的过程，且大部分模型目前定制化程度有限。