中国REITs 论坛：中国REITs指数之不动产资本化率调研报告（19页）.pdf

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1、继 2018 年、2019 年分别完成对中国内地 11 处、4 处物流资产所在项目公司 50% 股权的收购后，丰树物流信托(Mapletree Logistics Trust)于 2020 年 10 月宣布收购这 15个项目剩余部分股权，并同时装入7个新的物流资产，分别位于天津、成都、青岛、长沙、贵州、南通及慈溪。本次交易涉及的中国内地 22 处物业均位于非一线城市，建筑面积合计 154.9 万平方米，出租率高达 94.5%。收购公告显示，内地仓储租赁市场的供需矛盾、快速发展的电商规模以及新冠疫情催生出的对物流基础设施的迫切需求等因素都使得物流仓储项目成为REITs理想的收购标的。此次 22处

2、项目的交易对价为66.13 亿人民币 (1)，资本化率约为 5.2%。凯德商用中国信托基金(以下简称“凯德商用中国”)在 2020 年间共出售 1 处零售物业并新装入 5 处产业园区资产，这也是该 REIT 首次加入非零售业态的物业。从大宗交易的特征来看，凯德商用中国有明确的投资策略，在资产优化的过程中会考虑剔除投资回报慢、收益率相对较低的项目，并装入具有一定未来成长性的资产。2020 年 2 月，凯德商用中国将位于郑州核心商圈的凯德 Mall 二七店出售予郑州丹尼斯集团，交易对价 7.7 亿元，折合建筑面积单价 8,337 元 / 平方米。该项目于 2011 年由凯德商用中国向北京华联完成收

3、购，随后由北京华联继续作为整租方进行经营，但 2019 年末该租户已整体退租。年报数据显示，凯德 Mall 二七店 2016 年 -2019 年间的租金毛收入分别为 1,043、1,009、1,020、855(2) 万元，经营情况已随着项目逐渐老旧呈现疲态。本次出售使得凯德商用中国得以从该物业中释放现金价值，而不必产生重大的资本支出，出售所获利得也将为收购新项目提供资金支持。而买家郑州丹尼斯集团持有仅一街之隔的大卫城商场，完成本项目收购后得以扩大其在二七商圈的资产规模。2020 年 11 月，凯德商用中国宣布以 47.3 亿 (1) 的资产对价从腾飞中国(Ascendas China)手中收购

4、五处位于苏州、西安、杭州的产业园区项目，建筑面积合计 76.4 万平方米，底层资产以商务园区为主，其中苏州项目包含部分工业厂房资产。这是凯德与星桥腾飞于 2019 年达成 110 亿新元并购交易后，凯德中国商用信托首次装入原由腾飞所管理的产业园区资产。得益于项目所在区域良好的产业支撑，五处物业运营表现优异，出租率达 91.6%，收购资本化率为 4.7%-8.2%(3)，预计未来将为该 REIT 带来稳定的收入来源。于此同时，凯德商用中国 REIT向凯德集团以 34.0 亿元 (1) 的资产对价收购广州乐峰广场所在项目公司剩余 49% 股权，折合建筑面积单价 38,514 元 / 平方米，资本化

5、率为 4.3%(3)。于 2017 年 11 月，双方曾分别向保德信投资管理公司(PGIM)收购该项目 51%、49% 权益，资产对价为 33.4 亿元。自收购以来，在凯德进行运营管理期间该项目实现了年化两位数的收入增长，2018 年、2019 年及2020 年前三季度收入增长率分别高达 26.8%、23.0% 和 12.8%，但本次交易价格较上一手仅提高了 1.8%。2020 年另一笔资产出售来自于雅诗阁公寓信托(Ascott Residence Trust)，以 7.8 亿人民币的资产对价将广州雅诗阁服务式公寓出售予第三方。该项目位于广州天河区核心位置，包含客房 207 间，折合交易单价

6、377 万 / 间。年报数据显示，于 2019 年广州雅诗阁服务式公寓租金毛收入为 4,771 万元，每间可出租客房产生的平均实际营业收入为 613 元 / 间 / 天。值得注意的是，该项目土地使用年限为 70 年。第二期中国 REITs 指数之不动产资本化率调研延续了第一期的研究思路，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国 REITs 资产定价体系提供合理的基准指数。本期调研于 2020 年第四季度完成，期间收到了 50