地产行业杂谈系列之十九：“资金+库存”框架下房企投资如何演绎-211013（17页）.pdf

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1、2018年降准叠加调控松动，库存回落，带动投资开工修复。2018年 10月央行开启降准，行业资金端改善、信用担忧下降，带动部分民企发债成本降低;同时楼市调控有所松动，成都等热点城市限价放松，厦门、杭州等地落户政策亦相继放宽，带动 2019年春节后核心城市楼市复苏。全国已开工未售库存从 2018年 8月 26.6个月降至 2019年 3 月 23.9个月，2019 年3 月、4 月单月投资、新开工均实现双位数高增长。当前市场正逐步向“紧资金+较高库存”演变。2021H1 全国新增房贷 2.42万亿，同比降 19%，占同期新增人民币贷款比例为19%，较 2020年全年降 7pct。2021年前 8

2、月房企整体到位资金增速降至 14.8%，8月单月到位资金同比降 6.5%，连续两个月负增长。同时随着 8、9 月销售的逐步降温，库存逐步累积，当前市场正向“紧资金+较高库存”演变。第一，商办业态高库存制约新开工增速。全国房屋新开工面积中约 75%为住宅，其它 25%为商办类。2021 年 8月末商办类已开工未售库存高达 40.5 亿平米，远高于住宅库存 5.1 亿平米，尽管商办项目中许多为房企自持，但整体高库存将一定程度制约其开工，进而拖累整体商品房开工。第二，全国销售走弱从资金、库存两个维度制约新开工表现。随着各地调控效果显现、按揭利率持续上行、部分房企信用事件影响居民购房信心，全国商品房销

3、售增速显著放缓，8月单月销售面积、销售额分别同比降 15.5%、18.7%，尤其部分西部三四线销售走弱、库存累积将制约其新开工，1-8 月西部地区新开工面积同比降 4.4%。同时销售走弱亦将影响开发商销售回款，进一步抑制其投资热情。第三，集中供地节奏变化影响可开工货量，短期房企拿地意愿下滑制约未来可开工量。受集中供地政策调整影响，2021 年前 8个月百城土地供应建面同比下滑 15%。尽管核心城市如长三角销售表现尚可，但土地出让较少制约房企开工能力，1-8月东部累计开工降 8%。往后看，尽管第二、三批集中供地陆续到来，但楼市逐步降温叠加资金吃紧，房企拿地意愿已显著降低，亦将制约房企未来可开工货量。截止 9 月末，14 城中 7 城土地底价成交占比过半，首批供地较热的成都、苏州土地底价成交占比亦达到 50.7%、72.7%。