房地产行业：预期视角下看待当前房地产政策演绎方向-211007（13页）.pdf

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1、由于按揭利率的快速上升，以及房价上涨预期的回落，持续推升了居民端对于购房持有成本上升的预期。从平均房贷利率今年以来持续上行。 5 月首套房按揭平均利率 5.33%，6 月后，房贷利率仍在持续上行。而当前房价上行放缓，未来房价涨幅预期的下降，进一步助推了居民对于未来持有房产成本上行的预期。同时，共同富裕大背景下，房地产税实施预期提升。房地产作为居民部门第一大家庭资产构成，对于持有环节的成本较低。房产税的推出将直接增加住房的持有成本，无论税收方式及征收比例如何确定，房地产税推出的预期提升直接增加了购入房产的持有成本预期。其次，恒大事件后，市场对于房地产行业风险担忧上升显著，虽然目前房价整体保持平稳

2、，但购房者对于风险房企烂尾担忧提升。由于当前房地产行业面临的行业性问题在民营房企中普遍存在，流动性萎缩造成的交付担忧进一步恶化了购房者对于商品房交付的。从百度指数来看，恒大事件后，“烂尾楼”及“退房”指数持续提升，体现出购房者对于部分开发商交楼能力与房价下行的担忧。第三，房地产市场的供需双弱局面进一步驱动了预期下行，在全国销售增速转向后，市场对于政策持续收紧下的房地产市场产生了失速的担忧。 从核心城市新增预售商品房的供应角度，及全市场成交面积的需求角度，下半年来都出现了明显的失速。9 月以来，龙头房企同环比均大幅下降，进一步强化居民对房地产失速引发的担忧。从供给端参与者，房地产开发商预期的角度

3、来看，开发商对于土地市场补库存意愿以及开工意愿下行显著。土地市场最明显的现象则是企业拿地意愿不足。从土地市场的角度来看，即使多地第二轮集中供地修订土拍制度，对于拿地利润率水平存在修复，但企业拿地意愿显著不足，流拍现象显著。8 月百城土地成交角度来看，有效成交显著不足，流拍率达到30%的近年来的新高。第二轮核心城市集中供地同样下行明显，从成交结构上来看，底价成交及撤拍流拍占比显著提升。济南、长春、沈阳、青岛等北方城市流拍占比较多，除了福州、无锡、厦门三城市部分土地竞拍达到价格上限，大量城市项目底价成交，竞争激烈程度显著弱于第一轮集中供地。供给转冷不仅限于土地市场，首轮集中供地后，新开工面积在 7、8 月则出现了同比大幅下行，体现企业拿地后开工意愿不足。2018 年以来，在行业利润率持续下行的过程中，开发商通过加快资金周转的方式持续提升项目 IRR 回报，拿地后尽可能缩短项目开工时间，新增拿地对于一个季度内的开工起到明显的支撑。今年 5、6 月，第一批集中供地土地成交，在单月拿地面积短期反弹后，单月新开工面积反而在 7、8 月出现大幅持续下行，房企拿地后开工意愿不强。