中原集团：房地产2019年度报告：周期轮动平稳回归（45页）.pdf

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1、房贷利率挂钩 LPR 降息周期开始2019 年，对于房地产市场来说，最关注的一个新名词肯定是 LPR。自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩 LPR。LPR 与基准利率最大的不同点在于：一是调整的周期不同。基准利率一般几个月一调，甚至几年一调，但 LPR 可以做到一个月一调(此前甚至达到日度调整);二是利率形成的机制不同。基准利率很难体现资金的供需关系，而 LPR 则在很大程度上取决于资金的供需关系，能够与国民经济发展水平实现更好的协同。从报价机制来看，新 LPR=MLF 利率(货币

2、政策)+加点幅度(市场要素)。主要包括两个层面：一是 18 家报价银行根据 MLF 确定最优贷款利率，并上报全国银行间同业拆借中心计算得出LPR;二是各家银行是在 LPR 基础上制定各笔贷款的利率。新发放贷款利率不再参照贷款基准利率，而是与 LPR 挂钩，同时 LPR 与 MLF 挂钩，从而形成“央行MLF 利率LPR贷款利率”的传导机制，实现贷款利率与货币政策、市场利率直接关联。总体而言，贷款“锚”的转换并不会对房地产信贷市场形成冲击，整体上以中性的影响为主。个人住房贷款利率水平基本保持稳定，改革前后对个人购房利息支出的影响甚微。多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的

3、热点地区或将有所上升。然而 LPR机制的启动，是因应市场变化而作的调整。LPR 的降低，全社会贷款成本都会有所降低，对于房地产市场肯定是利好消息。首先，降息周期已经打开。央行 11 月 18 日发布的公告显示，当日开展 1800 亿元逆回购操作，期限为 7 天，中标利率为 2.5%，较此前下调 5 个基点。此前 1 年期 MLF 利率下调是 2016 年6 月以来的首次，此次 7 天期央行逆回购利率下调则是 2015 年 10 月以来的首次。对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策。一年期 LPR 主要是企业贷款成本，5 年期LPR 基本代表了房贷利率的走势，5 年期 LPR 的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。本次 5 年期的 LPR 下调，对于购房者而已，这只是开始，100 万贷款 30 年，平均月供减少 30元，30 年合计减少月供 10890 元。