物业管理行业专题研究报告：物管服务消费者问卷调查报告-210924（49页）.pdf

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1、在分析受访者购买二手房的年份时我们发现，2014-2019 年期间购买二手房的受访者比例最多，在所有购房者中占比超过了 70%，即便考虑了每个区间时间长度不同的因素， 2014-2019 年受访者年均购房数量仍是其他区间的 2 倍以上。2014 年来，尤其是 2016 年我国大城市的二手房市场全面爆发，虽然有过调控，但是整体市场依然呈现向上势头。在分析受访者对二手房中介服务要素的重要性排序结果中，我们发现消费者认为二手房中介最重要的三项要素为资金安全、品牌和专业服务，分别得分 2.12、0.96 和 0.48 分;同时认为最不重要的两项要素为他人推荐及门店区位，分别得分-4.07 和-2.52

2、 分;中介费率和独家房源分列第四和第五位，得分 0.16 和-0.12 分。从调查结果分析，我们认为受访者选择的最重要的三项要素实际都指向“安全”这一要素，资金安全是对安全的描述，而选择大品牌以及专业服务的重要目的也是保障交易安全。购房作为普通家庭可能一生中最为重要的支出，确保交易安全和资金安全为第一重要因素也是符合预期的。从受访者选择的两项最不重要的要素可以发现，目前我国经纪人的个人职业化程度和专业化水平都比较低，很难获得消费者的认可和推荐。经纪人个人的品牌建设还处在非常初级和原始的阶段，行业的 NPS 还处于非常低的水平。与经纪人水平相比，消费者更信赖的是经纪公司和平台的品牌和口碑。门店区

3、位也不在购房者的首要考虑因素中，当前大多数二手房中介服务采用 1 对 1 服务，消费者大多不需要多次前往中介门店，而是前往目标房源看房，因此门店区位的重要性较低也较为合理。中介费率与独家房源重要性位于中间位置。中介费率占总房价的比重并不显著高(比如美国的经纪费率约为 5.5%左右，中国约在 2-3%之间)。与中介费相比，交易的安全和服务更为重要。另外独家房源的占比较低，说明对于消费者来说，独家房源并不意味着优质房源、低价房源。我们认为，我国目前已经形成为房源挂牌多家委托的惯例，且随着整体住房从供不应求向供需平衡甚至供过于求转化，房源不再是稀缺资源，房源在经纪公司经营中的重要性并不显著。在研究互

4、联网平台时，我们对所属同一企业的平台予以合并，即贝壳找房和链家网统一合并为贝壳，58 同城和安居客统一合并为安居客。贝壳和安居客是消费者最为常用的房源平台，占比分别为 36%和 39%。在房源信息平台的竞争中，呈现明显的双龙头格局。区域表现从不同区域分析受访者购买二手房情况可以发现，一线城市受访者，尤其是北京、上海和深圳，购房比例显著低于新一线及二线城市受访者，北京、上海和深圳受访者中自 2010年来未购买过二手房的受访者比例分别为 45%、45%和 42%，而同一指标在新一线城市和二线城市约为 21%-26%，这体现了一线城市较高的房价为购房者带来的压力。同时从购房者的购房时间可以发现，一线城市不同年份间购房比例差异较小，而新一线及二线城市在 2014-2019 年间购房者人数占比显著提高，来自大连的受访者中有 40%曾在 2017-2019 年间购买二手房。我们认为其原因不同市场的房价表现和市场发育相关，以大连为例，2017 年以来，房价一改此前的稳定状态，开始缓慢上升，也刺激部分需求释放。