国家金融与发展实验室：2021年第1季度房地产金融季报（17页）.pdf

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1、从去库存的情况来看，我们统计的 18 个城市平均住宅库存去化月数由 2020年 12 月末的 11.7 个月，上升到 2021 年 3 月底的 14.2 个月。其中，3 月底一线城市平均去化周期为 6.3 个月;二线城市平均去化周期为 11.8 个月;三线城市平均去化周期为 24.6 个月(见图 6)。分城市层级来看，2021 年第一季度一二线城市住宅库存去化周期基本保持稳定，但三线城市住宅库存去化周期有所上升。其主要原因可能是第一季度一二线城市的住房延续了上一季度的市场趋势，成交较为活跃;大中城市全面取消或大幅放松落户限制叠加各地“就地过年”倡议，使三线城市返乡置业人群的购房需求大幅下降，导

2、致部分三线城市第一季度住宅库存去化压力上升。这给主要布局在三线城市的中小房企带来较大的资金链压力，部分资金周转能力较弱的房企可能会出现较大的债务风险。房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动，从月度增量数据来看，2021 年第一季度居民新增中长期贷款月度平均增量为 6600.00 亿元，较去年的月度平均增量 4958.33 亿元上升了 33.11%(见图 7 右图)，旺盛的居民部门中长期融资需求，意味着在住房交易市场量价齐升的情况下，居民部门可能仍在通过各种途径加杠杆购房。从余额数据看，个人购房贷款余额同比增速从 2017 年第二季度开始呈持续下降态势。2021 年第一季度，个人购房贷款余额同比

3、增速延续了这一走势，增速为 14.5%(见图 7 左图)。结合上述增量数据可说明如下结构问题：尽管居民部门信贷增量增加较快，但其他部门信贷增量增加更快，其结果是个人房贷余额增速反而下降，相对于去年同期增速下降了 1.4 个百分点。截至 2021 年第一季度末，我国个人住房贷款余额为 35.67 万亿元，占全部信贷余额的比例为 19.77%。总体而言，2021 年第一季度我国金融机构个人住房信贷仍延续前期稳中趋紧的态势。从全国首套、二套住房贷款平均利率趋势来看，2021 年 1 月起个人住房贷款利率开始小幅上扬，截至 2021 年 3 月末，全国首套住房贷款平均利率为 5.28%(为 LPR 加

4、 63 个基点)，全国二套住房贷款平均利率为 5.57%(为 LPR 加 92个基点)(见图 8)。在 LPR 短期稳定、地方金融监管局严查个人住房融资违规行为、央行货币政策重回中性与“紧平衡”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下，个人住房贷款的发放审核趋严，发放周期增加，平均利率水平也开始上行。我们还估算了一线城市和部分二线城市的新增个人住房贷款价值比(Loan to Value，LTV)，这一指标可以衡量住房价值对个人住房贷款的保障程度，也可以用于反映银行个人住房贷款违约风险的大小。相关研究表明，LTV 与个人住房贷款违约率显著正相关，如果这一指标数值较低，说明购房中使

5、用自有资金的比例较高，则银行等金融机构面临的风险不大。2021 年第一季度，一线城市中北京的平均新增住房贷款价值比为 25.96%，处于较低水平;深圳的平均新增住房贷款价值比为 39.48%(见图 9 左上图)，相较于 2020 年大幅下降，这既反映了去年深圳房价泡沫中的杠杆因素，也反映了今年严查房抵经营贷违规入市的效果;上海的风险相对较低，平均新增住房贷款价值比为 21.52%;广州的平均新增住房贷款价值比为 32.10%，处于合理水平(见图 9 右上图)。二线城市方面，重庆的平均新增住房贷款价值比为 58.19%，处于较高水平;南京的平均新增住房贷款价值比为 37.24%;厦门的新增贷款价值比再次大幅上升，对房抵经营贷违规入市现象还需进一步严查(见图 9 左下图)。郑州新增住房贷款价值比大幅上升，第一季度平均为 60.70%;武汉和天津的平均新增住房贷款价值比分别为 21.48%和 35.68%，风险较小(见图 9 右下图)。