58安居客：2021美国房市趋势报告（14页）.pdf

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1、一、疫情发生后美国房地产价格飙升的重要原因之一是受到美联储紧急降息等量化宽松政策的影响。去年3月，为应对疫情带来的恐慌，美联储采取了 “零利率+天量QE”的危机模式组合，30年期的抵押贷款固定利率不断下降，去年12月最后一周降至2.66%的历史低点。低利率环境促使潜在购房者加速入市，叠加冬季假期极低的市场库存引发房地产竞购战，美国房地产市场被彻底点燃。3月初30年期抵押贷款固定利率短暂回升至超过3%，当时市场普遍认为利率会继续攀升，引发购房者Fear of Missing Out心理，市场竞争更加激烈，导致4、5月房屋成交中位价出现超纪录的同比增速。但随后利率再次掉头向下，恐慌性购房得以缓解，

2、截至8月中，30年期固定贷款利率为2.87%，仍处于历史低位。市场普遍预测美联储在大流行后的首次加息时间会在2023年，即在接下来的两年里，房地产市场的低利率环境大概率得以维持，仍然是购房入市的好机会。二、疫情爆发后，公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区，远程办公也使得上班族搬到郊区、甚至更远的城市成为可能，从而提升住房及居家办公的舒适度或减少住房开支。这一趋势催生了不少新的购房需求，也使得本轮房产热呈现出新的特点：即郊区涨幅大于市区、独栋屋涨幅大于公寓、有产业支撑的低房价地区涨幅大于高房价地区。在Redn追踪的全美最大的85个都市区中，所有地区的房价中位数与去年同期相比均呈上涨趋势。其

3、中涨幅最大的是得克萨斯州的奥斯汀，同比上涨43%。一个典型的三房两卫郊区房6月份售价约为48.5万，而去年同期只有34万，涨幅惊人。位于伊利诺伊州的湖县和位于亚利桑那州的凤凰城分别上涨31%和30%，位居涨幅榜第二、三名。涨幅最小的是位于加州的三藩市，同比仅上涨2.6%。三、本轮房价上涨最重要的原因是房产市场的供不应求。次贷危机后，建商深陷泥沼自顾不暇，成屋销售市场的大量库存也使得建商供给热情不足。08年以来，市场不断消耗库存，疫情爆发前房屋库存已是低位。疫情后远程办公催生的住房需求叠加低利率环境的推波助澜，需求“超预期”增长导致严重的供不应求，房价暴涨。美国房地产补库存已初现端倪，新屋待售增

4、速明显，成屋供应虽有增加但杯水车薪。疫情发生后，为防止失业/收入骤减导致房屋断供等连锁效应的发生，美出台了相关的房屋刺激保护措施。一项是名为Foreclosure and Eviction Moratoriums的止赎和驱逐禁令，它保护着由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)担保的独栋房房主，在禁令期间抵押贷款机构不能进行也不能推进在大流行之前已经在进行的止赎行动，为面临止赎的房主争取更多时间。另一项是Mortgage Forbearance Program，即允许借款人暂停支付贷款最长可达18个月，借款人需在宽限期后补缴欠款，但无需一次性支付。目前该项目保护着约160万借款人，占美国全部房贷数量的3.26%(8月16日数据)。此两项最重要的措施都将在9月30日失效，届时若不能延期，将会有相当数量的房产面临止赎，也意味着会有更多房产被迫出售，增加在售库存。除了保护房主，各州政府、CDC和FHFA等机构也出台了相应的措施禁止疫情期间房主驱逐租客，这些措施也大多将在9、10月份失效。届时，房主可选择重新租赁或出售房屋。高房价会驱使部分投资客获利了结，加速成屋供给。因此，我们认为成屋市场的供应增速也会逐步提升，对房价的高速增长起到平抑作用。