易德资本&融中研究：2021房地产私募股权基金研究报告 （48页）.pdf

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1、1998 年房改政策推出后，我国房地产开发行业就迎来了繁荣发展，2009 年商品房销售面积和金额增速一度达到 43.63% 和 76.94%，2020 年即使在疫情影响下，商品房销售额仍同比增长 8.7% 达 17.4 万亿元，销售面积同比增长 2.6% 达 17.6 亿平方米。但 2016 年以来，行业增速有所下滑，一方面受政府调控政策的影响，另一方面受房价收入比增高、居民杠杆率承压等对需求端的影响。由于房地产关联人民居住刚需、且作为居民家庭重要资产的特殊性，政府根据市场表现及时规范引导。 2016 年四季度至今，我国房地产调控进入了漫长的政策收紧期，调控政策也逐渐从全国一盘棋调控演变为因地

2、制宜、因城施策，从短期调控转向构建长效机制，以确保“稳房价、稳地价、稳预期”的实现。稳房价：熨平房价涨幅，避免周期性的大起大落，有利于行业长期健康发展。从历史经验看，房价上涨通常由一线城市带动，顺城市能级扩散，房价大幅上涨的获利空间容易引发投机热潮。因此，政府紧盯热点城市，及时加压，通过严控新房预售价从源头上压制一线城市房价涨幅。此外，近期二手房和新房价格涨幅出现背离，深圳、上海、北京、杭州陆续出台对二手房价格及房产中介行为的管控措施，相信未来一二手房价倒挂的获利空间被挤压会进一步降低投资客热情。“房住不炒”理念深入人心，房价“稳”已成为一致预期。由于房地产开发高度同质化、供需两端均充分竞争、

3、进入门槛和退出门槛低，土地景气度往往与销售景气度同步，激烈竞争加剧地价上涨，压低利润。2021 年 2 月 24 日起，部分城市根据自然资源部的要求陆续实行住宅用地“两集中”同步公开出让，保证土地供应量，更及时准确全面地披露待拍地块信息。从短期上看，土地集中出让在一定程度上会让土地长线需求集中到短期内爆发，特别是一、二线城市，土地竞拍价格在短期内会进一步上涨。同时，基于房地产开发商对一、二线城市土地价格上涨的预期，三、四线土地市场将会迎来更多的机会：一方面，临近一、二线城市的三、四线城市，由于短期内一、二线城市地价上涨的挤出效应，会导致部分实力较弱的开放商进入三、四线城市，竞争加剧从而导致临近

4、一、二线城市的三、四线城市地价上涨;另一方面，非临近一、二线城市的三、四线城市，也会有部分开发商进入，但是数量不会过多，从而使这类三、四线城市的土地获得更多的开发机会。从长期来看，由于土地需求在短期内爆发，导致一、二线城市地价上涨，需求得到集中释放，土地价格会缓缓回落。第一次集中土拍之后的几次土地拍卖成交价格会逐渐回落，从而有助于增加土地市场的透明度，有利于土地市场形成有序、稳定、公平的竞争格局。由于商品住宅需求主要来自于城镇常住人口增加、人均商品住宅面积增加和存量折旧的补充，根据测算， 2020-2030 年商品住宅需求总量为 131 亿平方米，年均 12 亿平方米。虽然相对 16 年到 1

5、9 年有所下降，但从历史上看仍处于较高水平。从行业发展阶段看，当前行业规模正处于由成熟期峰值缓慢下滑向衰退期的过渡阶段，行业空间不会进一步扩大，但收缩的速度并不快，房地产开发仍然具有广阔的市场空间。房地产行业政策方向由以前的全国性统一调控向“分类调控，因城施策”的方向转变。以往周期中全国统一性的调控较多，如 2012 年 4 月出台国务院 417 新政中首次实施限购限贷政策;2013 年 2 月出台“国五条”中重申限购限贷政策。2017 年 3 月开始，政府工作报告中指出因城施策去库存，2017 年 11 月进一步细化为“分类调控，因城施策”，再逐步演化到 2019 年开始对于重点城市实施“一

6、城一策”，强调“房住不炒”，弱化房地产的金融属性，房地产行业政策开始由全国性统一调控向更细节结构化调控方向发展。在行业总量供需问题逐步解决、城市间结构化矛盾逐步突出的背景下，城市间开始独立周期，结构化的调控政策才是切合事宜的措施。在中央级层面来看，对房地产行业的政策导向主要是以保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性为主，坚持“房住不炒”定位，整体维护房地产行业的稳定发展。2020 年 8 月 23 日，央行和住建部发布住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，核心内容