金科服务-西南物管龙头外拓强者大有可为-210907（22页）.pdf

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1、1) 公司外拓起步早，积累了丰富经验。公司 2006 年就开始给第三方物业提供增值服务，2016 年将物管外拓上升到公司战略高度，2018年新增市场外拓在管面积高达 2,061 万方。彼时大部分物业公司还只是开发商下面的一个成本部门未参与竞争，第三方外拓市场是一片蓝海。2) 高服务品质铸就好口碑。公司业主综合满意率连续 9 年在 90%以上。高业主满意度既是外拓竞标时的有效抓手，还是外拓项目的来源之一不少外拓项目经由业主推荐而来。3) 公司的社区增值服务跨越式发展，已能反向赋能市场外拓。比如：通过旅游业务这一入口，从经销门票开始，进而获得某些旅游景区的物业管理权。通过团餐业务的进驻，获得一些政

2、府办公楼、产业园等项目的物业管理权。我们认为，以上 3 点因素将助力公司在未来 3-5 年，在市场外拓方面继续保持高增长。同时，因为公司已经经历过短暂的追求规模忽略营收质量的阶段，积累了丰富的外拓经验，未来获取新项目时会更注重长期效益，也更能分辨以及拿下优质项目。1H21 公司新增外拓在管项目的平均物管费从2020 年同期的 1.66 元/平方米*月提升至 1.87 元/平方米*月，涨幅高达12%。社区增值服务跨越式发展，与外拓联动形成业务闭环：社区增值服务是公司的发展重心，近年来实现跨越式增长。2020 年社区增值服务收入 4.1 亿元，2017-20 年 CAGR 达 74.9%。1H21

3、 收入 6.5 亿元，同比+419.0%，主要因为四个子板块均实现高速增长。其中，家居生活服务、园区经营服务、家居焕新服务、旅居综合服务 1H21 分别实现收入 1.3亿元、2.1 亿元、4,876 万元、2.7 亿元，分别占社区增值服务板块总收入的 20.3%、31.5%、7.5%、40.8%，分别同比+110.4%、+526.4%、+234.3%、+1623.0%。家居生活服务：主要是通过“金科优选”提供社区团购服务，受益于公司高密度的在管面积和线上线下庞大的业主流量，1H21 取得翻倍增长的好业绩。园区经营服务：主要包括社区传媒、幼儿托育、车位管理三块业务。社区传媒主要是通过全资子公司鑫

4、生悦为商家提供广告传媒服务， 2021 年上半年通过线上系统管控，全国资源增长 21%，并将节点、招商、资产等录入程序精细化管理。幼儿托育业务处于初步探索期，希望从 1 到 1 构建儿童友好型社区全周期服务体系。车位管理业务覆盖了近 30 万个床位，云停车智能管理系统累计接入了 200 多个项目。家居焕新服务：主要是通过“金科悦家”提供一站式硬装、软装、家居单品销售等整装、焕新式家居服务。此业务充分利用了母公司金科股份的产业链优势，得以在前置业主购房阶段，通过举行“百万业主看工厂”等活动，有效转化为销售业绩。旅居综合服务：主要是通过“康程国旅”提供旅游产品、出行、酒店、景区、签证中心等全链条旅行出行服务。2021 年上半年，公司利用全链条资源优势，与千户苗寨、百里杜鹃等全国知名景区达成合作，实现了业绩的飞速增长。此外，通过旅游业务合作的入口，公司也借此成功获取了部分景区项目的物业管理权。增值服务已然开始为市场外拓赋能，二者形成业务闭环。目前来看，公司是上市物管公司中唯一一家拥有旅游全牌照的公司。我们认为这将成为公司未来在旅游项目拓展上的重要抓手。