保利投顾研究院：2020年成都房地产市场总结及后市研判（45页）.pdf

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1、成都楼市调控政策一直紧跟中央定调。2018年5月成都自被约谈后即颁布最严515新政，去年底天府新区“因地制宜” 对五城区、天府新区、高新区限购区域进行调整，利好楼市。而在今年8月底，成都再次因为区域房价上涨过快、多个楼盘热度突出等问题被约谈。两度被约谈，政策警醒的效果可见一斑。今年9月推出的房产新政“十五条”明确将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，一方面对二手市场降温明显，另一方面也导致二手换房改善的资金和房票发生断裂，影响新房市场改善容量增长有限。 2020年成都二手房成交1545万，环比下跌58%，914新政后，连续三个月成交处于低位，目前二手房市场房源充足，供远大于求。今年二手

2、房税收调整致使换房改善客户资金和房票发生断裂，以及10月政府预售、备案延迟政策打乱了开发商供货及项目成交节奏，今年“金九银十”成色不足，市场整体延续横盘特征。年末低价盘集中推售，市场供应 “翘尾”，成交小幅上升。随着成都购房市场愈加严格化，整体市场成交略有缩减，近两年存量月度走势呈波动缓慢向上，当前显性库存去化周期约9个月，隐性库存去化周期近2年。小高层成交占比37%，同比增长22%，近年来势头强劲。在整体降容及改善的大背景下为提升产品力，开发商通过产品形态拉开差异。小高层与洋房无明显价差，同体量相比别墅洋房占用基底更少，利于整体布局和出量。各圈层分化明显，主城回暖，供应增多带动成交同比上升，

3、整体恢复度良好;近郊主要承接主城外溢需求，受需求回归主城影响，整体表现一般，供求双降;远郊相对内生，以本地需求为主，有一定产业支撑，因此供求微涨，平稳修复。主城区域高端化趋势最为明显，130-150为市场主流，由于低价盘出清影响90-110占比有所回升;近郊区域承接主城外溢改善，110以下刚需进一步压缩，110-130为市场主流，130-150外溢改善提升明显;远郊区域以内生自住为主，近几年均以90-110刚需为主，市场份额同比基本持平。圈层价格梯度基本形成：主城区域总价上探最为明显，总价200-400万取代200万以下成为市场主流，400万以上同比增长45%;近郊区域逐步改善，目前主力总价为120-160万，200万以上占比28%;远郊区域总价上升趋势最为缓慢，仍以100万内为主，100-120万内有一定提高。高压库存压力下，自2017年高位后，持续三年成交下滑。年度供应同比减少20.1%，成交同比减少17.3%。今年2月之后成交快速恢复，截至年底去化周期约90个月，长期去化压力大。公寓市场主要是受去年底成都天府新区、高新区及五城区限购区域放松影响，大量原有无资格客户松绑并挤向住宅市场，公寓市场利空。从今年市场成交来看，SOHO、LOFT成交同比减少22%和17%，整体去化周期约25个月。