房地产行业：海外典型商业REITs产品及国内品牌商业地产专题报告借REITs之力存量运营亟待轻装上阵-210824（51页）.pdf

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1、Realty Income CorporationRealty Income 简介及构成Realty Income Corporation 成立于 1969 年，总部位于美国加利福尼亚州圣地亚哥，是一家投资于独立、单一租户的商业物业房地产投资信托，现为世界第 9大 REIT，并入选标普 500 指数。Realty Income 持有物业一般为位于所在州或城市相对中心地段的独栋建筑 (不附属于任何其他结构), 属于单一租户商业地产(Single Tenant Property)。主要租户有 Fedex、7-ELEVEN、Sainsburys 等。其大部分商业资产采用三重(净)租赁模式(tripl

2、e-net leases)，即除每月支付租金外，客户还需缴纳物业的运营费用(税收、维护和保险费用)。三重(净)租赁结构有效缓解公司商业物业运营费用上涨的风险，并利于保留充足的可预测现金流以支付每月股息。迄今为止，Realty Income 在其 52 年的经营历史中已连续支付 612 次普通股月度股息。自 1994 年公开上市(纽约证券交易所代码：O)以来，复合年化收益率达 15.3%，复合股息增长率达 4.4%。Realty Income 资产规模近年来 Realty Income 规模扩张迅速，资产总额及公司市值由 2011 年的 44.2亿美元和 70.6 亿美元增长至 2020 年的

3、207.4 亿美元和 313 亿美元。除 2020年公司市值受疫情影响略有回落(-3.7%)外，各项规模指标均保持上升态势。Realty Income 曾于 2013 年 1 月以 32 亿美元收购 American Realty Capital Trust (ARCT)，为公司历史上第一次实体级收购。ARCT 资产主要为三重(净)模式租赁物业，与 Realty Income 经营及发展策略契合。并购后，Realty Income规模扩容近 35%，并于运营效率、成本控制等方面取得显著优化。此外，2019 年 Realty Income 通过获取 12 座英国商业资产完成其第一次国际收购计划;

4、2020 年 Realty Income 再于英国获取约 9.21 亿美元资产，累计投资总额超 17 亿美元。截至 2020 年底，Realty Income 持有分散于美国 50 州、波多黎各及英国的超6600 处商业物业投资组合，资产规模约 174.7 亿美元。具体来看，Realty Income于美国分别持有商业、工业、办公、农业物业 6483、121、43、15 处;对应可租面积 8055.08、3033.08、317.57、18.45 万平方英尺;年化合同租金收入分别为 14.53、1.99、0.52、0.27 亿美元，占比 83.9%、11.5%、3.0%、1.6%。同时，Realty Income 于英国持有 54 处资产，总价值为 22 亿美元，出租率达100%，剩余租赁年限约 12 年。