【公司研究】合富辉煌（中国）研究院：全国房地产市场2019年总结及2020年展望[128页].pdf

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1、合富辉煌(中国)研究院全国房地产市场2019年总结及2020年展望合富辉煌（中国）研究院变致革革致稳变致革革致稳2017 20192017 2019202020204大圈层重点城市38个合富辉煌(中国)研究院革致稳：2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善，“戒备衰退”成为首要任务。 “维稳措施”适度适量，稳定动能将由“变革措施”补足。政府“以稳为先”目标明确，房地产政策在坚持长效管控的同时，为防止衰退亦会步步设防。“国际经济环境”以及“国内经济内生动力”持续改变，坚定了政府实施经济转型变革的决心。“党的十九大” （2017）立下 “推动发展质量变革”的长期目标，持续推动国内经济

2、由“要素驱动、投资规模驱动”向“创新驱动”转变。2019综合结果反映了经济萎靡下政府对“革”的坚持（包括弱房产、减负债等）。变致革：序言序言合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点宏观环境加速萎蘼，国内经济（尤其民营经济）面临近20年来最大考验。年内宏观调控总体沿年初既定方向推进，坚持以“革”（改革/变革）为先，持续抑制风险、稳定中长期增长动能；面对下半年经济下行风险加剧，政府对“维稳措施”的使用保持克制。2019年经济运行结果：在核心风险（金融系统风险等） 得到有效控制的同时，在宏观调控上“顾此失彼”的问题有所突出。2019年的“革”与“稳”合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点金融方面：金融

3、系统风险有效控制，但实体风险仍然高发。财政方面：政策托底小微企业，但大型企业活跃度趋降。基建方面：资金资源集中都市圈（一二线城市），对三四线城市资金倾斜减少（棚改/PSL）使该类城市市场加速下滑。房地产调控方面：城市政策主力获取经济动能，对稳定“市场成交动能”的兼顾度下降。经济下行压力加剧情况下：2019年在宏观调控上 “此伏彼起”的问题变得更加突出合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点楼市政策以“革”为先，“利好缺乏”加剧市场向下波动国家政策着力保供应、抑资金。系列金融管控措施持续加强，房地产业资金被大幅收紧。伴随房企资金回笼效率持续降低，四季度全国土地市场大面积失收，土地市场波动对地方财政

4、的影响加剧。地方政策主力“抢人”、获取城市发展动能，但在经济加速下滑背景下，地方调控对“市场稳成交”的兼顾度下降 。在缺乏经济与政策利好支撑下，各城市场景气普遍快速下行，降价楼盘数量与降价幅度持续加深。合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点下半年市场景气下行趋势明显0.40.50.60.70.80.911.11.22018上2018下2019上2019下粤港澳大湾区长三角环渤海华中华西新房景气走势：以合富大数据为基础，对各城各区域新货成交与新货价格进行连续监测及系统比对分析，得出不同时间的市场景气值。新货去化表现权重为40%，新货价格表现权重为60%。景气值区间：0.9至1.1为正常平稳状态，

5、1.1-1.3为偏热，0.7-0.9为偏冷，1.3以上为市场预期显性扩张，0.7以下为出现市场显性收缩。0204060801000510 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 1001051101151201251301351401451501551601651701751801851901952002052102152202252302352402452502552602652702750204060801000 50 100150200250300350400450500550600650700750800850900950

6、1000 1050环渤海020406080100050 100150200250300350400450500550600650700750800850900950粤港澳大湾区020406080100050010001500长三角华中华西2019年土地市场溢价率走势新房景气走势1月12月土地市场景气商品住宅市场景气粤港澳大湾区华中华西长三角环渤海合富辉煌(中国)研究院核心观点核心观点20202020年展望：“革”致“稳”年展望：“革”致“稳”2020年宏观经济并未明确好转，但内部（金融）系统改善、通胀压力下降，“戒备衰退”成为首要任务。基于各种制约因素（6大制约因素，见后述），中央政府 “维稳