仲量联行：2024上海商业地产市场年度总结及展望报告（24页）.pdf

1、研究部2025年1月睿见研究2024上海商业地产市场年度总结及展望目录01甲级办公楼市场 302零售物业市场 803物流地产市场 1404长租公寓市场 1922024上海商业地产市场年度总结及展望甲级办公楼市场012024年成本驱动型需求上升，短期内大供应依旧持续2024年，面对内外部宏观环境的不确定性，上海办公楼市场租户仍保持谨慎的租赁策略。面对新项目的相继入市和业主持续在租金及激励政策上的调整，成本驱动型的搬迁及升级需求有所上升，全年净吸纳量录得47.6万平方米。供应方面，部分项目推迟至明年交付，短期内整体市场仍处于供应压力之下。展望2025年，升级需求以及上海多元的租赁需求将支撑整体市场

2、的复苏。然而，大供应环境仍将使得市场承压，板块及各项目间的竞争仍将持续。图 1上海甲级办公楼年度新增供应量及净吸纳量数据来源：仲量联行研究部新增供应净吸纳量04008001,2001,6002,0002,40020142015201620172018201920202021202220232024新增供应五年平均净吸纳量五年平均32024上海商业地产市场年度总结及展望基于搬迁及装修成本的考量，续租仍是部分租户首选的租赁策略。与此同时，另有租户利用当前租金下降以及部分业主在装修方案上给予更大协商空间的机会，通过搬迁达成其降本增效的不动产策略。与此同时，在租金下行的背景下，近期新竣工项目以及高品质

3、成熟项目为租户提供了升级办公环境的机会。根据仲量联行数据统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%。成本仍是目前租户的首要考量因素，租金下行为租户提供搬迁及升级契机图 22024年代表性搬迁类租赁成交 图 32024年搬迁类租赁成交中升级型需求占比（基于建筑面积）数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部*考虑企业新租项目与原址项目的楼龄、品质差异等因素*基于租赁面积分析升级型74%升级非升级图例图例搬迁租赁活跃度搬迁租赁活跃度图42024年代表性升级型租赁成交数据来源：仲量联行研究部图例升级型需求租赁活跃度42024上海商业地产市场年度总结及展望寻求“质价

4、比”：租户在搬迁流动中寻找成本匹配与品质提升的新平衡新项目的交付提升甲级办公楼市场整体物业品质，同时也为企业带来更多的升级选择。在2024年的升级型需求中，有76%的租户选择升级至2020年及之后竣工的项目，然而该部分项目仅占上海甲级办公楼市场总存量的19%。新竣工项目在价格及其它激励政策，包括：装免期、装修补贴等方面具备更大的议价空间，以此吸引租户，提升入驻率。面对新项目的竞争，部分成熟项目业主同时在新租和续租条款上更为积极主动地调整价格策略以吸引新租户并保留现有租户。根据2024年搬迁成交租金分布统计，超过三成的搬迁成交净租金低于5.0元/平方米/天，超过75%的搬迁成交净租金低于7.0元

5、/平方米/天。图5上海甲级办公楼项目竣工年份占比图5上海甲级办公楼项目竣工年份占比图6升级型搬迁所选项目竣工年份占比29%76%*基于项目建筑面积*涵盖2024年主要搬迁类租赁成交*租金口径为净有效租金*分布占比基于租赁面积分析项目竣工入市年份 2020年至今项目竣工入市年份 2020年至今*基于项目建筑面积*涵盖2024年主要搬迁类租赁成交总量总量数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部0%10%20%30%40%50%1260112024上海商业地产市场年度总结及展望零售新项目尝试突破传统模式，更为注重空间设计、场景营造和社群运营，并融入运动户外、文化艺术等

6、多重元素，为消费者带来丰富且独特的购物体验。图172024年上海市区新开业零售物业宜家荟聚购物中心徐汇万科广场西岸梦中心前滩公园巷Station 1907启点世博天地花木时光里友邦金融中心商场虹口今雨荟吉宝静安中心上海利园丰盛商业中心Max=320,000Min =10,000GFA?()?数据来源：仲量联行研究部2024年全年，三个核心商圈项目和九个非核心商圈项目共带来超71万平方米的新增供应。从新开业购物中心的特点来看，我们发现越来越多的项目在场景营造上进行了突破，充分利用绿地、屋顶、滨江和街区等空间，为消费者打造了一个多元化、开放式的购物环境。同时，项目还会根据自身特点融入运动户外，艺术