蛇口产园-投资价值分析报告：禀赋优质收益稳定运营管理提升可期-210728（20页）.pdf

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1、区域供给存在一定压力，但项目所处片区竞争相对缓和。据戴德梁行不完全统计，目前深圳市产业用房存量超过 1 千万平方米，而南山区产业用房存量约为 482 万平方米，占全市存量约 47%。尽管所处区域产业用房存量及密度相对其他区域更高，但南山区乃深圳市重点规划的产业发展聚集区，相对应的政策倾斜力度、产业基础、配套设施等也更具备吸引力。同时，区域内的存量产业用房分布也有所差异，基金项目所属的蛇口片区存量占全区存量比例约 8%，为片区内产业用房竞争相对较为缓和的区域。未来新增供给压力较轻。根据戴德梁行市场调研，蛇口区域产业用房仅有沿山路片区工改项目已取得规划公示（可观测时间段内），而就一般工改项目时间周

2、期而言，自取得规划公示至项目正式开建通常需要 5 年以上的时间，因此，作为区域内优质产业用房，在未来可预见 3-5 年内没有新增竞品入市，稀缺性明显。随着周边配套设施建设进一步完善，地铁等交通条件将在 3 年内进一步改善，园区吸引力也有望进一步提升。2020 年，资产组合实现营业收入 1.15 亿元，净利润 5353 万元。营业收入较前两年的 1.3 亿以上有所下降，主要系新冠疫情冲击下，万融及万海大厦分别对租户实行租金减免政策，减免金额分别为 784 万元、1,083 万元。剔除免租政策影响后，2020 年实际实现营业收入为 1.34 亿元，较 2019 年继续平稳增长。随着疫情影响的缓解、

3、基金的主动投资运营管理，有望实现租约合同期限的进一步优化，租金的阶段性提升，从而提升基础设施项目的综合运营收益水平及价值，提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长。综合考虑租金水平、出租及收缴率、主体工程及设备设施的大修、更换及改造等资本性支出等因素，我们测算得出 2021-2023 年，该基金净现金流分派率在 4.11%-4.16%（基于资产评估现值；由于基金分红比例要求在 90%以上，谨慎假设分红比例为中位数 95%；该分派率未考虑资产增值部分）。仅从 4%以上的分红回报预期而言，在目前市场上并不属于低水平，叠加 REITs 收益和风险适中，且其收益与股票和债券收益的相关性较低，具备一定投资吸引力。基金于 2021 年 5 月 27 日发布基金份额发售公告，中国证监会准予该基金发售的基金份额总额为 9.00 亿份，由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。战略配售基金份额数量为 5.85 亿份，占发售份额总数的比例为 65%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方认购数量为 2.88 亿份，占发售份额总数的比例为 32%；其他战略投资者认购数量为 2.97 亿份，占发售份额总数的比例为 33%。网下发售及公众投资者发售占比分别为 25%、10%。