房地产深度报告：“两集中”加速结构分化行业“周期”重估（23页）.pdf

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1、热点城市触顶仍频，竞配建成为市场常态本轮次九城两集中供地中，热点城市触顶成交、竞配建的地块频频出现，也为其在首轮两集中的火热程度提供了佐证，而土地出让热度的分化也体现为触顶成交及竞配建比例的分化。刚性限价城市总体触顶成交及竞配建比例较高，北京、杭州、深圳都有较高比例触顶成交与竞配建地块，广州由于本次供地主要为郊区地块，触顶成交及竞配建比例较低，但有较多地块附带有重大工程配建及中小学、幼儿园配建要求未体现在竞配建统计中。弹性限价城市中，触顶成交和竞配建情况城际分化显著。热点城市无锡过八成地块出现触顶成交和竞配建，同为热点城市的重庆因不限地价，无触顶成交及竞配建地块，但 87%的地块溢价成交。而土

2、拍表现趋冷的长春只有主城宽城区 1 宗土地触发“最高限价+竞配建租赁住房”机制。面对两集中供地带来的资金压力，尽管一家房企单独拿地仍是本轮两集中出让的主流，也有更多房企选择了联合拿地。从城市分类上看，土地市场较为火热的刚性限价城市对房企短期筹措资金要求更高，联合拿地比例高于弹性限价城市;在弹性限价城市中，本次首轮两集中土地出让除了刚性限价城市的北广深杭，还有较为火爆的重庆也出现了较高的联合拿地比例，见图表 1415。在北广深杭渝，参与联合拿地频次2的企业统计见图表16，其中融创在重庆参与联合拿地5次，融信及滨江在杭州参与联合拿地 4 次，首开在北京参与联合拿地4 次。刚性限价城市高溢价拿地：这

3、些地块一般是热点区域优质地块，竞争激烈，体现为高溢价率、高竞配建。如龙光 79.9 亿元以 45%溢价率在深圳光明区、南山区触顶拿地，及越秀以 45%溢价率在广州黄埔区触顶拿地。刚性限价城市低溢价拿地：这些地块一般位于非核心区，常附带较高的配建或自持要求。如新鸿基拿下南站 TOD 项目一体化综合交通枢纽地块，要求配建 34.61 亿元的交通枢纽公共交通设施与公共服务设施，且自持物业比例不得低于项目商业商务计算容积率总建筑面积的 50%，年限不少于 20 年。又如本次广州附带 15 亿元以上的重点工程配建要求的 4 宗地块中，2 宗均为越秀竞得。配建要求根据所处地块发展现状，可能是 TOD等基础设施或中小学、幼儿园和人才房等。弹性限价城市高溢价拿地：弹性限价城市的热点地块也能吸引众多竞拍者，出现高溢价、高竞配建的激烈结果。比如重庆由于没有限价+竞配建机制，溢价率可高达 130%。弹性限价城市低溢价拿地：这些地块往往是城市中较为冷门的区域或附带。