房地产和物业管理行业深度研究报告：大地产业视角政策发力美好居住-210725（25页）.pdf

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1、从各地实践看，小区公共收益的主要用途是维修资金。小区设备维修的费用开支是刚性的。物业公司是管理人，不是主人。小区的设备维修等费用，理应是开发企业、小区维修资金、公共收益积累的维修资金来共同负担，而不是由管理人来负担。开发企业应该负担房屋交付之后保修责任以内的部分，以及开发企业为了品牌美誉度愿意主动后续投入的部分；公共收益积累和法律规定募集的维修资金账户，则应该负担房屋保修期外的开支。我国存在维修资金制度，且政策鼓励提高维修资金利用率，但毕竟维修资金的再募集相当困难（需要全体业主摊派），房屋生命周期很长。公共空间所获得的小区收益用于小区公共开支，是最合理的解决方案。厦门的整治行动明确规定：“公共

2、收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 在没有成立业委会的情况下，公共收益收到之日起三十日内存入市建设行政主管部门设立的专项维修资金专户。”其他地方的情况大同小异，政府对于公共收益应该用于小区维修的态度是非常明确的。整治活动不是要将这部分资金用来给业主发现金红包，而是要把这部分资金纳入维修资金体系。对于很多“割韭菜”，“薅羊毛”心态的物业管理公司来说，对于缺乏实质公区运营能力的非品牌企业而言，整治的冲击是很大的。这些公司会直接少一部分收入和利润。对于头部品牌企业来说，整治是一个好消息。万科早在 2021 年 1 月 1 日，已经领先于政策，宣布对全部在管住宅小区实施电

3、梯广告收益透明化，将全部在管小区的电梯点位，梯媒类型，应收实收，收益使用等清单明晰，在移动应用端向业主公示。企业称从物权的视角，受托人有责任让公共收益取之于公，用之于公。为什么有企业会先于整改要求，自行透明化和流程化公共收益使用呢？因为这种做法对秉持长期主义的企业是非常有利的。通过运营将公区收益最大化，然后用于小区的运维，是有利于物业管理公司品牌美誉度提高的。一些企业是不把小区公共收益用于小区运维的，而是将公区收益全部进表。这种侵吞业主利益的做法，背后是其不认为需要永续管理这个小区，不愿意投入成本用以维修电梯等。整改，就是要尽快淘汰这些企业。还有一些企业缺乏经营公区的手段，透明的公示影响企业的

4、拓盘和续约能力。这些企业不会那么快被淘汰，但会在越来越透明公开的环境之下生存日益艰难。只有少数优秀企业有出色的公区运营能力，公区运营的专业化，透明化会加快存量盘外拓。我们认为，未来几年随着新房交付规模的逐渐下降，物管企业运营系统差异化不断拉大，增值服务体系差异逐渐增加，物业管理行业将迎来存量拓展的高潮。品牌物业管理公司将接管一大批中小物业管理公司的项目。这些项目服务质量很差，侵占业主利益行为很常见，社区设备运维常常是不可持续，但物业管理公司又赖着不走。政策鼓励成立业委会（业委会是推动更换物业管理公司的前提），政策也会专向打击拒不退出的劣质物业管理公司。实际上，支持优胜劣汰是各地政策重要的方向，除了此次住建部的表态外，也多有迹可循。