物业管理行业系列报告之一：物管本质的讨论准公服、消费、资管三大价值再认识-210712（32页）.pdf

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1、从升级消费角度来看，我国物业费占比人均可支配收入相比海外仍处于较低水平，物业费支出在整个居民消费中占比很低，这意味未来消费升级空间很大，并且随着我国城镇化率进一步提升、人口年龄结构上移、受高等教育人口占比提升和人均可支配收入提升，居民住房改善型需求将逐步释放，对于品质物管的诉求也将逐步增加，预计我国物业管理行业也将迎来升级消费的快速发展。城镇化率进一步提升，有力支撑住房消费需求。从消费升级的角度来看，2020 年我国城镇化率进一步提升至 63.9%，参考全球主要经济体的 2018 年末的城市化利率均超过80%(美国 82%、英国 83%、法国 80%、日本 91%、韩国 81%)，我国后续城镇

2、化率仍有较大提升空间，有力支撑后续住房消费需求的释放.人口年龄结构的上移表示着房地产需求的转型升级。一方面，房地产的需求升级化，从基础型消费需求到升级型消费需求；另一方面，房地产的消费需求多样化：物业管理、商业地产、物流地产、养老地产、文旅地产等等。高等教育人口数量不断提高，更注重产品质量及服务。2020 年，我国具有大学文化程度的人口为 21,836 万人。与 2010 年相比，每 10 万人中具有大学文化程度的由 8,930 人上升为 15,467 人，15 岁及以上人口的平均受教育年限由 9.08 年提高至 9.91 年，文盲率由 4.08%下降为 2.67%。而这也意者着社会总体将更注

3、重产品质量及服务。人均可支配收入持续提升，推动消费进一步升级。2020 年中国城镇人均可支配收入4.4 万元（约 6,744 美元），处于美国 1978 年左右的水平；并且 2016-20 年中国城镇人均收入增速均值 7.1%，预计未来我国仍将快于发达国家增速，而我国人均可支配收入的快增将推动零售额的进一步增长，同时也会带来进一步的消费升级。人均 GDP 达 1 万美元，服务业迎来加速发展期。根据世界银行的报告，当人均 GDP达到 1 万美元时，居民消费结构将发生变化，生活走向富裕发达水平；对应房地产和物业管理行业也有不同的发展周期，当人均 GDP超过1 万美元时，服务业将迎来快速发展时期，而我国在 2018 年人均 GDP 达到了 1 万美元，也意味着服务业的快速发展的到来，其中也包括物业管理的供需两方面的发展。