【公司研究】东百集团-物流地产发展正当时内在价值待发现-20200604[43页].pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公公 司司 研研 究究 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 商业贸易商业贸易 审慎增持审慎增持 ( ( 维持维持 ） 市场数据市场数据 市场数据日期市场数据日期 2020-06-04 收盘价（元） 4.88 总股本（百万股） 898.23 流通股本 （百万股） 897.25 总市值（百万元） 4383.36 流通市值 （百万元） 4378.57 净资产（百万元） 2518.7 总资产（百万元） 9850.53 每股净资产 2.80 相关报告相关报告 东百集团（600693） ：非经常 性损

2、益导致业绩低于预期 2010-08-18 东百集团（600693） ：多点开 花保证业绩高增长 2010-07-20 东百集团（600693） ：股权激 励方案获批2010-06-30 分析师： 王品辉 S0190514060002 龚里 S0190515020003 团队成员： 王品辉、金秋、郭军 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 会计年度会计年度 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入营业收入(百万元百万元) 4100 1922 2635 2932 同比增长同比增长 36.8% -53.1% 37.2% 11.2% 净利润净利润(百万元百万元) 330 380 541

3、 824 同比增长同比增长 26.0% 15.0% 42.5% 52.4% 毛利率毛利率 21.9% 48.6% 48.5% 48.5% 净利润率净利润率 8.1% 19.8% 20.5% 28.1% 净资产收益率（净资产收益率（%） 13.2% 12.5% 15.2% 18.8% 每股收益每股收益(元元) 0.37 0.42 0.60 0.92 每股经营现金流每股经营现金流(元元) 0.16 0.32 0.66 0.48 投资要点投资要点 l 百货起家百货起家，布局布局物流地产物流地产，国有股国有股退出退出后股权几经更替后股权几经更替，目前股权集中，目前股权集中度高度高。东百成 立于 195

4、7 年，历经国企改制等阶段，业务已由商业零售扩张至仓储物流等领域，2019 年收入 41.00 亿元/+36.81%，归母净利润 3.30 亿元/+26.02%，其中商业零售和仓储物 流归母净利润分别为 1.12 和 2.21 亿元。2013 年公司实控人变更为郑淑芬，其子施文 义为福建中联地产董事长。20Q1 末实控人及其一致行动人合计持股 52.62%。 l 商业零售商业零售福州市占率福州市占率50%，2019年年开拓开拓兰州兰州市场市场。目前，东百在福州、兰州等 4 个城 市经营 9 个百货商场或购物中心，建筑面积近 80 万平方米，其中自持 41 万平方米， 2019 年实现收入 31

5、.87 亿元，毛利 6.03 亿元。作为福建老牌百货公司，东百福州市场 市占率超过 50%，核心门店东百中心区位优势不可替代。 l 高端仓储供不应求，高端仓储供不应求，市场缺口市场缺口1亿平方米亿平方米。国内人均物流地产面积仍然大幅落后于发 达国家（中国、日本、美国分别为 0.7、4 和 3.7 平方米/人） ，电商的爆发式发展更是 使得仓储供不应求，特别是效益更高的高标仓。目前高标仓面积约 5000 万平方米，根 据戴德梁行预计，缺口仍有 1 亿平方米左右。2019 年物流地产商易商红木香港上市， 目前开发管理面积 1720 万平方米，市值超 500 亿港元，PE 中枢 30 倍。 l 依托

6、 “投建招退管” 模式， 深化与黑石集团的合作， 不断做大仓储物流版图。依托 “投建招退管” 模式， 深化与黑石集团的合作， 不断做大仓储物流版图。截至 2019 年底，东百物流拥有及管理 12 个物流项目，建筑面积 134.09 万平方米（含待建和在 建） ，已覆京津冀、长三角、大湾区、一带一路中西部核心地区等。虽然物流业务收入 贡献仍有限，2019 年实现收入 0.63 亿元，但通过与黑石集团的成熟合作，退出项目贡 献投资收益规模可观，2018 和 2019 年分别为 2.26 和 3.31 亿元。预计通过轻重结合模 式，东百物流未来三年开发管理规模有望扩张 3 倍，从而为公司贡献更多利润