商业地产行业系列深度之一：乘消费东风享运营红利-210701（83页）.pdf

1、我国零售物业市场经历了起步期、快速增长期，2014 年之 后，整体市场逐渐由增量时代进入存量时代，且购物中心饱 和度呈现发达地区高、欠发达地区低的特点。未来发展中， 住宅地产金融属性趋弱，零售物业、写字楼和酒店的金融投 资属性将进一步凸显。商业地产经营管理所带来的收益将成 为未来行业盈利的重要来源。综合考量购物中心的地产属 性、消费属性及强金融属性，我们认为房企在盘活存量的同 时适度扩张，是购物中心下一步的发展破局方向。 购物中心发展：利空因素减少，机遇出现购物中心发展：利空因素减少，机遇出现 购物中心整体市场已较为饱和，同时受互联网零售冲击导致 其经营环境趋于艰难，导致近年购物中心行业整体较

2、为低 迷。然而经过阵痛期后，购物中心迎来多重利好。在宏观层 面，城镇化率的持续推进、人口集中度的提升和居民非必要 消费支出占比提升利于零售行业销售额的增长。在行业层 面，互联网流量见顶，对购物中心冲击趋弱，同时购物中心 也升级换代，由传统零售载体转换为体验式消费的一站式生 活服务平台，从而更好地享受消费升级红利。在经营层面， 购物中心行业结构仍存机遇，一二线城市购物中心的可开发 体量虽有限，但因其人口增长及收入水平优势大，未来仍将 成为必争之地。同时都市圈所在的核心低线城市劣势将收 窄，其消费需求提升同时购物中心局部供给不足带来行业增 量空间。同时，我国基础设施领域试点公募 REITs 产品已

3、推 出，随着我国税务制度、法律法规的完善，REITs 未来大概率 会逐步拓展至商业地产领域。REITs 的高流动性，使得未来商 业地产的退出机制更加完善。 购物中心购物中心运营运营：重资产模式：重资产模式强者恒强强者恒强，转型轻资，转型轻资 产模式渐成主流产模式渐成主流 重资产模式下，完全自持统一运营成为主流，其对企业强开 发能力、强融资能力、强周转能力、强运营能力、强品牌高 要求预计将使相当一部分开发商从该赛道被淘汰。购物中心 将呈现强者恒强，进入门槛逐步抬升的发展趋势。轻资产模 式在存量时代较重资产模式有较多优势，但其也存在市场壁 垒相对不高、依赖专业服务团队、推高融资成本等风险和缺 陷。在购物中心市场整体过剩、进入存量时代的情况下，开 发商出现转型轻资产模式运营或轻重结合运营模式热潮，但 对于具有管理溢价的商管公司而言转型更有效，而非被迫转 型的开发商。