SWISS RE：中国住房保险发展路径探讨：“安其居乐其业”（28页）.pdf

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1、我国住房主要类型新中国成立以来，中国的住房制度伴随着社会经济的发展不断变迁。计划经济时代，我国采用福利分房制度，即实行“国家建设，国家分配，以租养房”的公有住房实物分配制度，住房成为国家、单位给予职工的一种福利，职工只需要支付很少的租金便可获得住房居住权 1。随着改革开放，住房制度也逐渐从向商品化过渡。 1998年，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，终止福利分房制度，住房市场化改革从此进入高速发展阶段 2。进入21世纪以来，随着经济不断腾飞，我国房地产业迅猛发展，商品房小区增长势头强劲，同时，廉租房、经济适用房等保障性住房市场也逐渐发展起来。我国的住房类型主要分为城镇

2、住房和农村住房(图1)。按照住房性质，城镇住房可分为商品房(4成)、自建房(3成)、老公房和保障性住房(3成) 3。商品房指由房地产开发经营企业经批准建造并向市场出售的房屋。自建房多位于城乡结合部，由建房者自行筹资建设，不太具备流通属性。老公房是指1998年房改之前由政府、国企和事业单位投资兴建的住宅，在出售之前，产权归国家所有。保障性住房又可进一步细分为普通商品房(两限房)、经济适用住房和廉租住房3种。普通商品房，也称“两限房”，与商品房的区别在于政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内。经济适用房与商品房不

3、同的是政府提供政策优惠，减免了工程报建中的部分费用，并且面向的是中低收入家庭。廉租房则是指政府在住房领域实施社会保障职能，向符合条件的城镇低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房 4。尽管缺乏普查数据，根据推算，我国目前城市住房套数在3亿套左右。根据央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组2020年发表中国金融的文章显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96%。6 而截至2017年底，美国住房自有率为64.2%、日本为61.9%、德国为51.7%，相比较而言，我国城镇家庭住房拥有率较高，这主要与中国重视“家”的文化传统、以及居民家庭更偏好将住房作为保值增值资

4、产、以抵御房价持续上涨预期等存在一定关系1。我国住房保险发展现状农房保险与城市住房相比，我国农村住房质量较低、风险暴露程度较高，各类自然灾害，如台风、洪水、强降雨、泥石流等，都会导致住房结构倒塌、损坏，和屋内财产的损失，其次火灾、爆炸也会给农房带来威胁。各地农房保险的保障内容有所差异，一般涵盖房屋结构，部分也包含屋内财产。我国农房保险主要是政策性保险，通过财政保险费补贴等手段引导和鼓励农户参保，具有“低保障、广覆盖”的特点，农民只需支付很少的保费即可参保。2006年以来，福建、浙江、贵州等地开始试点政策性农房保险，对农村住房因自然灾害所受损失予以赔付。之后，全国各省市的农房保险得以迅速发展。2

5、012年12月24日，民政部、财政部、保监会联合下发关于进一步探索推进农村住房保险工作的通知，要求继续探索推进农村住房保险工作，不断提高农村住房风险保障水平 7。根据可得数据，到2015年底，农房保险已覆盖全国所有省、自治区和直辖市，参保农房9358万间，提供风险保障达1.4万亿元，其中，福建、浙江、广东、广西、贵州、西藏等省区实现了全覆盖 8。本报告主要关注城市住房及为城市住房提供的商业住房保险。由于农村住房大多为政策性农房保险，故不是本报告的主要讨论内容。城市商业住房保险分类根据国外实践，我们按照被保房屋类型，把商业住房保险分为以下两类：第一类是针对独栋、联排房屋的住房保险。这类房屋的所有

6、权结构非常简单：房屋土地、房屋主体及附属结构，以及屋内财产都归户主及其家庭所有。因次，该类房屋的住房保险由户主自行购买，其保险保障分为房屋主体及附属结构的保险(building insurance)，以及保障屋内财产的保险(content insurance)。第二类是针对多层/高层公寓楼的住房保险。其特点是每户的业主并不拥有全部土地的所有权，而仅仅拥有土地上有限空间的所有权(以水平和垂直划分，分契式所有权, Strata Title)。换句话说，该共管公寓楼内任一公寓的所有