【研报】地产行业杂谈系列之七：从凯德模式寻商管成功之鉴-210627（19页）.pdf

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1、从上市 REITs凯德中国信托来看，凯德中国信托 2006 年于新加坡发行上市，专注中国房地产资产持有及运营。该信托具有良好业绩与市场表现，不考虑 2020年疫情冲击，2016-2019年总收入年复合增速 4.1%、NPI年复合增速 6.3%，2020年末总市值 21亿新元，创近 6年新高。同时投资回报稳定，常年保持 6%以上分红收益率，2020年由于疫情影响，收益率降至 4.6%，仍远高于中国及新加坡十年期国债收益率(3.1%、0.8%)。凯德中国信托结构显示，凯德同时担任信托管理人及底层资产经营人，具体来看，凯德中国信托管理人为凯德中国信托管理公司、底层物业管理人为凯德物业管理公司。此架构

2、下，凯德不仅可以通过管理信托、持有信托少数股权获得管理费收入、利润分成，还可以通过管理物业获取相应收入。根据凯德中国信托年报披露，相关收费标准如下： 信托管理人：管理费，基本收费为资产价值 0.25%/年，绩效收费为物业净收入(NPI)4%/年;授权投资管理费，年收费标准为非房地产资产投资价值 0.5%;收购费，最高收取资产收购价 1.5%/次(收购价低于 2 亿美元)，或最高 1%/次(收购价高于等于 2 亿美元);资产处置费，收取处置资产价格 0.5%/次。 物业管理人：收取年物业收入总额 2.0%、物业净收入(NPI)2.5%。 信托托管人：由汇丰银行旗下 HSBC Institutio

3、nal Trust Services (Singapore) Limited 收取，年收费规模按托管资产 0.03%、每月固定费用 15000美元孰高计量，不包括自付费用、货物及服务税。 商业管理视角下的经验借鉴存量房时代国内住宅销售高增长难以为继，房企普遍尝试多元布局以培养第二增长极。商业地产符合国家“双循环”政策导向、满足居民消费升级需求，可形成稳定现金流回报，有望助力房企平滑周期波动、实现良性发展，成为多元化试水的首选项之一。现阶段，商业地产布局企业逐渐增多，业务板块受重视程度提升，同时已出现多家企业分拆商管上市，意在通过管理及品牌输出的轻资产方式扩大规模。凯德集团作为商业管理领域先行者，除上述轻资产资本运作模式外，其在商业项目选择、业态布局等方面，同样存在值得借鉴之处。