2021年万豪酒店集团发展历程与商业模式分析报告（28页）.pdf

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1、商业模式变迁：自持物业管理加盟REITs 和特许经营早期酒店行业以自营及全资模式为主，由于高固定资产投资导致酒店集团拓展速度受限。此后，各大集团采取他们各自擅长的模式扩张市场，其中万豪集团更多通过 “开发-建设-出售-管理”方式布局增长。20 世纪 90 年代，为扩大酒店规模、提升品牌质量，万豪开始采取REITs 模式并逐渐放开特许经营权。万豪酒店业务经历自持物业管理加盟REITs 和特许经营三次商业模式迭代，从重资产向轻资产升级。自持物业(20 世纪50 年代)：公司刚进入酒店业时曾经拥有门店物业的所有权，当时其酒店数量只有几家而已。管理加盟(20 世纪 70 年代末-90 年代初)： 19

2、78 年初，公司彻底改革其酒店整体经营思路，将其门店拓展模式变更为开发建设酒店，然后将其卖给投资者，接着再签署长期管理合同来运营这些酒店。其中最重要的变革是决定不再做一家酒店所有公司，而要转变为一家酒店管理公司。按此计划，公司将 1978 年前建造的几家酒店卖给投资人，作为交易公司与投资人签订长期管理合约、并获得大量现金流，自此不再为沉重的房贷所累、财政变得更为灵活。REITs 模式+特许经营(20 世纪90 年代后)：1990 年秋美国房地产市场价格急剧下跌，中东局势日益紧张，叠加低迷的经济形势致居民出行意愿下降，美国酒店行业遭遇严重危机。90 年危机前，美国酒店市场曾激进扩张、增加供给;万

3、豪在危机前也曾大规模扩张门店，1985-1990 年公司门店量从160 家增长至 639 家/内生 CAGR达 20%。90 年危机后，万豪此前“开发-建设-出售-管理”模式下建造的酒店变成库存，债务压力巨大。1992 年万豪宣布拆分计划：让拥有 65 年历史的万豪公司更名为万豪地产(Host Marriott)，继续经营房地产业务，同时持有债务(1999 年万豪地产获得REITs 资质并在主板上市);将酒店管理业务划分成立一家新公司万豪国际，几乎无负债，因此拥有更大的灵活性，以去签署管理合约，从而让万豪重新恢复活力。拆分后两家公司独立经营，开启REITs 模式主导的轻重资产并驾齐驱扩张路径。 20 世纪90 年代后，公司开始放开特许经营权，加速门店网络扩张。从经营模式看，过去 35 年万豪依赖管理加盟和特许经营模式快速扩张。1985 年到2020 年特许门店由34 家增长至 5392 家/CAGR 16%，管理加盟门店量由 97 家增长到 1991 家/CAGR 9%;自持和租赁门店量占比持续下降，至 19 年占比基本为0。