2021年商业地产发展空间与品牌竞争趋势分析报告（20页）.pdf

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1、所以我们认为，商管行业的竞争中，先发优势比物管更为重要一些。物管行业的存量拓展是普遍可能存在的，但商管行业在初代拓展之后，难以开展存量拓展(除非某商管平台出现经营崩溃的迹象)。三种经营模型的品牌竞争之路目前看，轻资产平台的第三方竞争才刚刚开始，大多数公司的第三方管理占比并不高。除了极个别头部公司外，绝大多数商管平台在 2019 年之前并没有第三方外拓经验(正如绝大多数品牌物业管理公司在 2018 年之前没有刻意开展第三方外拓)。购物中心的运营，市场上共存三种模式，分别为重资产模式、基金化模式和轻资产第三方模式，这三种模式由重至轻，基金化模式和轻资产模式孰优孰劣还需等待时间的证明。海外来看，基金

2、化模式(小股模式)的确更为常见，但我国的确也存在轻资产商管业务不断壮大的可能性。重资产模式发展受到资金约束，但产权的存在也的确令管理权最为稳定如果企业持有的商场位置较佳，亦不失为稳健之选。更重要的是，所有轻资产业务的品牌，都来自于重资产的积累。离开了重资产的营建，轻资产的商管无从开始，没有第三方业主愿意信任毫无经验的商管品牌。重资产模式目前是商业地产运营的最常见的模式。好的经营性业务，能为地产公司提供稳定的现金流入，一定程度上覆盖每年利息和股息的支出。基金化模式(小股模式)，即轻重结合，由管理平台出少部分资金的模式。这种模式主要旨在解决管理平台和业主利益绑定的问题，同时这一小部分出资也能得到不

3、错的资产回报，或实现资金回流。如大悦城地产与 GIC、中国人寿、高和资本等专业机构分别成立了大悦城核心基金、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金，将资产出表，从重资产模式转换为小股模式。轻资产第三方模式依托品牌，由于几乎不需要前期投入，就能收到长期稳定的现金流入(业主方会负担装修改造的开销)。有的优秀企业在 2015 年就规划了轻资产转型框架，其后华润、宝龙、大悦城等公司也纷纷开始涉及。龙湖集团也在 2021 年起开始发力轻资产项目。整体来看，轻资产市场的竞争已经开始了。从租金到空间综合运营收入空间的综合利用，也是商管平台关注的重点内容。因为购物中心的公共空间具备优秀的商业价值，一方面，活跃的商业活动和优秀的布景设计可以帮助吸引客流、提升转换，增加营收，另一方面，对美学的要求本身也是购物中心品牌的一部分。购物中心的公共空间价值显著，例如在公共空间(中庭等)周围的店铺，往往是最早被租赁的区域，租金也会有一定的溢价，且广告收益和商业活动的承载，也可以为商管公司带来可观的收益，公共空间本身也是可租的。当然，对空间的综合利用不仅包含这些传统的多经收入，也包括赞助权、冠名权(类比体育场的冠名权)等等。