【研报】非银金融行业公募型REITs系列跟踪报告之一：详解首批9只公募型REITs的产品要素和投资价值-210622（40页）.pdf

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1、项目评价与未来展望1、基础设施项目区位环境优势：国际科技园五期 B 区项目和 2.5 产业园一期、二期项目地处苏州市工业园区“国家级开发区审核公告名单”范围内，苏州市工业园区在国家级经开区综合考评中连续五年位列第一，是长江经济带、长江三角洲重点区域，政策环境优良，具有长足的发展潜力。基础设施项目所处区位强劲的经济增长动力和良好的宏观经济环境推动了产业园需求的长期增长，极大推动了产业园市场的高速发展。同时，苏州市工业园区政策创新程度高。苏州工业园区 1994 年 2 月经国务院批准设立，是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。此外，项目所

2、处的苏州独墅湖科教创新区是苏州工业园区转型发展的核心项目，致力于构建高水平的产学研合作体系，是高等教育与科技创新的集中地。2、项目聚焦重点行业、打造特色产业高地：苏州工业园区现已逐步形成了以“电子信息、机械制造”为两大主导产业，以“生物医药、人工智能、纳米技术应用”为三大战略新兴产业的“2+3”特色产业体系，并将产业作为经济发展与区域建设的内生部分与特色优势。3、基础设施项目孵化成果转化显著，运营成熟稳定，增长潜力高：两处基础设施项目资产是苏州工业园区信息技术、人工智能等国家重点打造的高新技术产业的核心载体，产业特征显著，未来发展向好。区域产业政策及上下游供应链健全，资产运营成熟、稳定，租户粘

3、性大，风险抗击性强。国际科技园五期 B区是苏州工业园区科技创新、知识创新和企业孵化的重要载体，于 2009 年至2011 年陆续投入运营，是苏州工业园区的新兴产业载体;2.5 产业园一期、二期项目是苏州工业园区“积极培育新兴产业增长点”的重点项目。4、基础设施项目运营管理方经验丰富：国际科技园五期 B 区项目及 2.5 产业园一期、二期项目将分别由科技公司及建屋产业公司作为物业运营管理机构负责项目运营管理。运营管理机构均为国有企业，企业管理制度完善，具备丰富产业园运营经验及专业化的辅导能力，引导、鼓励、孵化初创企业，营造良好成长氛围。5、兆润控股同类型资产储备丰富：兆润控股作为 REITs 原始权益人的主要股东，是苏州工业园区管委会下属重要的基础设施投融资建设主体，在园区开发建设中的地位重要，在园区的基础设施建设上取得了较大成就。目前，兆润控股拥有工业、商业、住宅等多元化的不动产产品类型，获得了良好的业务收入和品牌效应。同时公司拥有独特的运营模式，可通过内部的高度协调与合作，快速完成整个产业园开发业务链的多项工作。 华安张江光大园项目情况详解张江光大园基础设施项目位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带，园区总建筑面积约 5.09 万平方米，截至 2020 年末，园区出租率稳定在99.51%左右。