【研报】房地产行业2021年中期投资策略：跨越转轨周期重估长期主义-210623（80页）.pdf

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1、1)一方面，2021Q2 各城市陆续首次推出集中供地、无经验可循，并且在疫情过后地方财政压力加剧背景下，导致部分城市只竞地价、竞配建的方法呈现“价高者得”的结果(我们会在后文进行详细分析)，22 城中大部分地方政府的“价高者得”供地政策是本次地价大幅上涨的重要原因之一;不过，值得注意的是，部分城市(如上海、北京等)也推出了摇号、竞方案等“非价高者得”的方法则从客观上进行地价和配建封顶。2)另一方面，在三条红线后的 2020Q4 以及集中供地下的 2021Q1 中，房企主动和被动地拿地减少，造成了行业库存进一步下降，导致了 2021Q2 开始房企拿地需求大增，并且 2021 年年初至今销售大超预

2、期、房企账上现金处于相对充裕阶段，共同造成了2021Q2 拿地需求和房企资金双旺的局面，该房企阶段性背景因素也是本次地价大幅上涨的重要原因之一。我们认为，一方面，预计后续地方政府“价高者得”的供地政策或将向“非价高者得” 的供地政策转变，另一方面，拿地需求和房企资金阶段性双旺的局面，随着房企资金的进一步趋紧以及中尾部企业的出清，预计后续行业内卷化的格局将有所改善，综合之下，预计今年第二批(Q3)、第三批(Q4)集中供地的地价有所控制、房企毛利率也将有所改善，真正达到供给端调控、房住不炒的意图。关于税务征土地款方面，本次税务部门征收土地出让收入等非税收入延续了 2018 年以来的大趋势，并非突发

3、行为;本意或在降低地方政府土地财政依赖，提高土地出让金对于中央政府的透明度。土地出让金的分配权仍然在地方政府手里，因此短期并不涉及财权上收，但长期或意在降低地方政府土地财政依赖，后续影响仍需观察。长期来看，土地收入的透明化、规范化也将土地金融向土地财政的转变。地方政府以往主要靠卖地的一次性收入或土地抵押贷款获益，因而以前地方政府对于土地市场的操作更准确地应称之为土地金融，而土地金融并不持续，而后续土地支出的透明化将倒逼地方政府提升持续性收入，也就是税收，这才将推动地方政府进入到更为持续地真正地土地财政阶段;通过引入企业的经营提升土地财政，当然也将有利于物业管理、商业地产、物流地产等持有型业态的

4、发展。1) 物管方面，十部委加强和改进住宅物管工作：包括融入基层社会治理体系，健全业主委员会治理结构，利于收缴率提升和行业集中度提升;扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格形成机制，消减物业费提升阻力;加强智慧物业管理服务能力建设，促进线上线下服务融合发展，打开行业二次成长空间。2) 商业方面，国务院部署加强县域商业体系建设：包括加强县域商业体系建设，鼓励三四线消费需求释放;充分发挥市场主体作用，支持建设多业态融合的商场;给予用地和金融政策支持，利好三四线布局商业龙头。3) REITS 方面，首批九只 REITs 产品上市：底层资产覆盖基础设施、高速公路、物流园、产业园等业态，其中包括中金普洛斯物流 REITs、博时招商蛇口产业园 REITs，后续或将进一步扩围至各类持有型物业。REITs 的出台有利于盘活存量不动产，拓宽权益融资渠道，有助于行业降杆杆。