【公司研究】新城控股-乘消费升级之风塑下沉市场购物中心龙头-210601（55页）.pdf

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1、得到了以下两点结论：(1)尽管低线城市人口向高线城市流动，但低线城市的“城区”人口仍在不断增长。城区根据住建部的定义为：(1)街道办事处所辖地域;(2)城市公共设施、居住设施和市政公用设施等连接到的其他镇(乡)地域;(3)常住人口在 3000 人以上独立的工矿区、开发区、科研单位、大专院校等特殊区域。通俗来讲即“主城区”。“城区”与“郊区” 为相对概念，“城区”范围通常比“市区”更小，往往指市辖区的城镇人口集中的区域。国务院也是根据城区常住人口这一指标将城市划分为“特大、超大、大、中、小”五个类型。根据公式销售额=客流量*客单价*提袋率，客流量对购物中心业绩影响至关重要，但是购物中心绝大多数客

2、群为辐射半径 3-5km 内的居民。因此我们用城区人口来作为判断一个城市购物中心客流量基础的指标。从下图可以看出，从市区常住人口看，自 2005 年以来，一线、四线和五线城市市区常住人口增速回落趋势较为明显，其中四五线城市的常住人口已呈净流出，而二线城市在2015-2019 年依然保持5.8%的较高年均复合增速。尽管低线城市人口增速较慢甚至人口流出，但如果我们聚焦“城区”常住人口，则会发现，从 2005 年至今，一线到四线城市的城区常住人口都是净流入的。2005-2010 年是一线城市人口流入的黄金时期，年均复合增速达 4.2%，而同期其他能级城市的增速仅为 0.6%-1.1%;2010-20

3、15 年是二三四五线城市城区人口的快速增长期，增速在2.3%-2.9%;2015-2018 年期间，二三四线城市的“城区”常住人口年均复合增速分别为 5.4%、2.3%、1.7%，而一线城市的年均复合增速仅为 1.1%。这和二线城市在“抢人大战”中的人才引进和落户政策放宽有关，三四线城区人口增速略微回落。2019 年二线城市的增速从5.4%回落至 4.1%，三线城市的增速保持在 2.3%，四线城市的城区人口增速在城市总人口增速为负的情况下依然有 0.6%;五线城市增速由正转负为-2.8%。这可能与三四线城市部分人民安土重迁的观念有关，他们并不适应高线城市的快节奏，一部分年轻时期流入高线城市的人民在安家立业时期往往会回到家乡;另一方面，我国三四线城市发展至今已经拥有较为优质的教育和医疗资源，乡镇人口流入城区成为三四线城市的重要趋势。而五线城市可能由于发展速度较慢，城区人口也已呈净流出。