2021年房地产行业重点企业经营状况分析报告（18页）.pdf

1、ROE 受净利率下滑冲击，五年来首次跌破10%2020年A股房地产板块的投资回报率ROE为9.4%，在2018 年达到高点13.2%后连续两年下滑，也是自 2015 年来首次跌到 10%以下。通过对 ROE 的三大构成项净利率、资产周转率、权益乘数进行拆分可见，资产周转率和权益乘数这两项的变动均不大。在 2018/2019/2020 年，板块资产周转率分别为21.0%/21.5%/21.0%，而板块权益乘数分别为 5.05/4.89/4.90。因此近两年影响 ROE 的主要因素是净利率，在 2018/2019/2020 年板块净利率分别为12.4%/11.3%/9.2%，对 ROE 造成了下滑

2、冲击。2020 年末板块少数股东权益占所有者权益比值为 34%，较 2019 年末提升 4 个百分点，创历史新高，近五年来少数股东权益占比持续上升，印证我们对于房企越来越广泛采用合作模式的观察。但是少数股东损益和少数股东权益占比在财报中并不存在绝对的对应关系，少数股东的实际投资额不仅仅体现在少数股东权益中，同时，房企从非并表项目里获取的投资收益部分会增厚归母净利润，使得少数股东损益占净利润比重不会与少数股东在并表项目中的权益占比一致。根据推算，我们认为不管权益占比多少，少数股东损益所占净利润比重的峰值应该就是 25%到 30%，未来进一步上升的概率不大。融资能力：“三道红线”压力下，偿债指标快

3、速优化板块资产和负债增速平稳从资产端分析，板块资产增速虽较前几年有所下滑但仍保持相对平稳。2020 年板块总资产为 13.1 万亿元，同比增速为 13.7%;而板块净资产为 2.7 万亿元，同比增速为 13.6%，两者增速基本持平。从负债端分析，板块有息负债增速明显下滑。2020 年板块总负债为 10.4 万亿，同比增速 13.8%;而板块总有息负债为 2.7 万亿元，同比增速为 7.3%，多年来依旧保持低于总负债增速。2020 年 8 月，央行和住建部出台房企资金监测和融资管理规则，设置“三道红线”(剔除预收的资产负债率>70%、净负债率>100%、现金短债比<1 倍)，根据触线情况不同，将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档，分档控制有息负债规模的增速。开发商若三项指标全部“踩线”，则有息负债相比 2019 年数值不得增加;若指标中两项“踩线”，则有息负债规模年增速不得超过 5%;若只有一项“踩线”，则有息负债规模年增速可放宽至 10%;若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至 15%。根据板块实际情况， 2018/2019/2020 这三年有息负债增速均在“三道红线”最高增速的控制范围内。