【研报】房地产行业2020年报综述：身处低谷静候曙光-210524（22页）.pdf

上传人：木***

编号：37737

2020-12-01

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1、由表及里：“三道红线”可能的规避方式但我们不得不指出，“三道红线”政策的关键是对房企“有息负债”的认定，需要按照实质重于形式的原则，彻底廓清非标融资手段的“股债二象性”，以此计算房企的真实杠杆水平。比如：对合作方是否有相关保底承诺或回购承诺、股东借款是否带息、永续债是否真的永续等。但这些依据公开资料无法区分，因此目前我们计算出的房企分档数据，参考意义并不强。房企降杠杆的手段有很多，但归根到底无非多销售少拿地，减少资本占用，体现在报表上就是自由现金流的改善和占用资本的减少。在快周转接近极限的背景下，既要扩张，又要降杠杆，本质上是不可能的。假设房企仍要扩张，或者不希望自身真实的杠杆水平降得太快，那

2、么可能的规避方式有三：一是更充分的利用供应链占款;二是股东借款的无息化处理;三是溢价出售项目公司部分股权。三道红线事实上能否落地仍然存疑，关键指标就是土地市场的热度。更充分的利用供应链。通过一定的账期占用供方资金来进行建设，是行业惯例，但如上文所述，房企并没有系统性的通过拉长账期来获取融资。由于供方企业并不纳入相关监管范围，后续可通过拉长账期+应收账款保理方式，通过供应商获取融资，相关融资成本可以通过增加合同成本进行无息化处理。股东借款无息化。以往合作开发多采用 “股权+股东借款”模式，二者比例在 1:9 到 1:1 之间。通过增加股权占比、降低股东借款占比，可以有效做大权益，而权益增加对各类杠杆指标的计算都会有立竿见影的效果。溢价出售项目公司部分股权。对于全资项目，溢价出售部分股权可以通过增加公司的资本公积来做大权益，改善杠杆数据。股权购买方可能是非标渠道的资金方，也可能是其他房企(相互溢价购买对方项目公司股权，共同做大权益)。

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