2021年房地产行业基础设施REITs市场和产业园分析报告（36页）.pdf

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1、2021年深度行业分析研究报告#page#产业研究助力掘金REITs市场#page#REITs市场涵盖多行业不同底层资产房地产供热项目交运带网络智慧城市项目高科技产业园城镇污水垃圾处理及资源化利用铁路有线电视网络项目港口与通信铁精仓储物流项目5c收费公路北利用宽带网络大宗固体废弃物综合利用项目机场物联网5G茂略性新兴产数据中心机场额部车X年智能人工智能智慧能源智能交通慧能液通讯科技物联网供气城镇供水全物速利业互联网公用环保#page#中国REITs市场洞察系列报告证发大类资产：阳EITa与大类资产配置产业园区：盘活园区资产，推动经营提效中国REITS市场润察系列报告铁路资产：化解融资围局，激活

2、资产潜力固废利用：REITs提供新助力，固度金山正待深挖污水处理：盘活存量前景可期，助力污水面源治理时代中储证券研究2021年5月数据中心：数据中心REITs化的展望物流仓储：基金化模式成熟，资产天然稀缺#page#产业园区：盘活园区资产，推动经营提效#page#我国产业园区的发展特点和现实局限1979年蛇口工业区建立，拉开了我国产业园区的建设。目前，我国产业园区发展具有政策支持、设施完善、服务到位、产业聚集等多个特点。但同时也面临着一些现实局限，例如效率低下、发展缓慢、扩张受限、产业落后、投融困难等我国产业园区发展阶段可入池的开发区和产业集群数量宜富发展阶段发展特点国家战61979-1991

3、改革初立促进体制改革、发展开放型经济、行政特征明是省级开发区国家级其绝类聚开发区231991-2003快速发展推进改革开放、促选城市化进程、促进产业聚集国家级边境腾境经济合作区119产业图区数量过多，效半低下，06年发布了中2003-2016整领调整国家级海关特殊监管区域国开发区审核公告日录（简称目录）国家级高新技术开发适应备的经济发展险段，18年新版目录发布，国家领经济开发2192016-至今创新升级政策向战略断兴等产业倾斜58001502500资料来源：国家发政委，中信证券研究部#page#产业园区是公蔡REITs重要底层资产产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角

4、度看也具有一些函需解决的承盾，而REITs的试点可以较好的解决其中的一些问题。解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾解决对管理层和投资者适当杠杆率的分岐上海临港历史上四次分红的股息支付率部分园区类上市企业资产负债率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%081994201720182019中信证泰研究部#page#产业园区是公募REITs重要底层资产产业园区作为我国基础设施的重要组成部分，不仅从经营角度，从市场角度看也具有一些重需解决的矛盾，而REITs的试点可以较好的解决其中的一些问题。解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，也同时解决杠杆率问题解决不动产（基础设施）购置资

5、金门槛问题图区类上市公司的存量债券余额（亿元）城投债的存量余额（万亿元）80128010260时5040302002012张江高科2013 201420152017 2018 2019 20204上海临港外高桥市北高新2016中信证泰研究部资科来源：Wind，申信证券研究部资料来源：Wind.#page#产业园区REITS的海外经验对于亚洲地区，特别是新加坡和印度，产业园区都有较好的可比对象，存在政府主导开发，或是有政策支持的产业园区，也不乏一些资产入池为REITs上市。新加坡市场含有园区类资产的REITSPB代码市值（百万新加坡元）资产负债率（%）版息率名称172730ASCENDAS IN

6、DIA TRUSTCY6U145.94.7CAPITALAND CHINA TRUSTAUBU2046880.981.24.1MAPLETREE COMMERCIAL TRUSTN2IU67G574SOILBUILD BUSINESS SPACE REITSV3U67838.96062AIMS APAC REITO5RU91234.1130ASCENDAS REITA17U122158281ESR-REITnI6r137841.682MAPLETREEINDUSTRIALTRUSTME8U625437.31.64.5SABANA SHARIAH COMP IND REITMIGU96833.5