2021年物业管理行业《通知》执行展望和影响分析报告（20页）.pdf

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1、财政部已经在 2020 年 5 月统一了住宅专项维修资金的会计核算，这可能是推进住宅可持续运维的关键一步。(详见维修资金统一会计核算，可持续运维迈出关键一步， 2020/05/08)。地方的尝试也不少。武汉 2018 年就针对维修资金使用做出了较大的政策突破：一是将维修资金的使用从“审核制”调整为“备案制”，办理时限从 10 个工作日缩短至 3 个工作日;二是优化采用多元化表决规则，创新委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等4 种表决方式，提高表决效率;三是扩大了应急维修资金使用范围，从 4 项扩大到 8 项，有效提高了业主使用住宅专项维修资金的效率。当然，武汉还有进一步提升维修资金使用率的

2、空间。政策执行展望：我们认为，在中央层面，可能开始着手修订住宅维修资金管理办法，建立更透明，更有效的住宅维修资金归集和使用体系。在地方层面，维修资金提取困难的现状可能会有所改变。政策效果研判：我们认为，提升维修资金使用率的社会阻力并不大。各地积极推动维修资金的使用，将强有力上移物业管理公司的单盘盈利曲线。一些老盘所面临的维修资金不足问题可以迎刃而解。当然，具备更高服务满意度的物业公司，更有可能获得业主认可，使用业主维修资金。政策也会明显有利于行业优胜劣汰。三、扩容、定价和缴费率政策初衷：目前我国物业管理行业并非“全覆盖”。房改之后，大量市场化营建的房屋采取了物业管理制度，这减轻了公共财政在基层

3、的负担，也提升了居民的生活品质。但大量老旧小区并没有引入物业管理服务。有物业管理公司的小区，应对公共事件的反应能力明显好于没有物业管理公司服务的小区。从公共福祉出发，政策希望推动物业管理行业的全覆盖。为了实现物业管理行业的全覆盖，也为了物业管理公司的可持续运转，避免小区未老先衰，需要打破很多地方长期不调物业费指导价，甚至地方政府把低物业费指导价视为保障民生的错误观点和行为。政策需要建立更加动态的物业费定价机制，在业主认可的情况下上移单盘盈利曲线。搭便车现象普遍存在。个人对服务不满意，不能成为小区居民拒绝缴纳物业费的理由。但群体对于服务不满意，则可以成立业委会更换物业管理公司。历史背景：要推动老旧小区全覆盖，就必须有一定的制度创新(因为老旧小区居民接受市场化定价需要一个过程)。最常见的制度创新则是，将一部分社区物业资产的经营权，交由物业管理公司打理，以贴补物业费的不足。同时再给予一定时限的财政补贴。详见房地产行业专题报告劲松模式商业思考(20200430)。