【研报】物管行业2021年中期投资策略：高成长驱动因素转变管理红利需持续重视-210510-三个皮匠报告

1. 大物管时代来临，管理红利将逐渐凸显，维持“看好”评级物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价;同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的金科服务、新城悦服务、永升生活服务;受益标的包括世茂服务、宝龙商业、华润万象生活;维持“看好”评级。2. 板块高成长属性不变，内在驱动因素正在逐渐转变(1) 高成长属性不变。主流24个物管公司2020年合计归母净利润161亿元，同比增长72%。且较多物业公司均提出较高增长指引。(2) 内在驱动因素逐渐转为第三方外拓。主流物管公司中2020年来自第三方外拓的管理面积、营收均有明显提升。(3) 主流物管公司盈利能力仍在持续提升。2020年24家主流物业公司综合毛利率均值达29%，净利率15%。我们认为，物管公司过去经营管理红利一定程度被忽略;此外科技化、智能化水平也有利于提升人均管理坪效;同时物管费提升的边际难度在下降。(4) 边界延展，城市服务大有可为，对物管公司的专业服务能力也有更高的要求。

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